부산 재개발 구역 프리미엄 ‘고공행진’
부산 재개발 구역 프리미엄 ‘고공행진’
  • 이경옥 기자
  • 승인 2022.09.19 13:22
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재개발 구역 프리미엄 최고 7억원까지 형성

일반 아파트 집값 급등에 재개발 조합원 프리미엄 동반 상승

양정1구역 재개발 ‘양정자이더샵SKVIEW’ 9월 분양 예정

◇양정1구역 주택재개발을 통해 9월에 분양 예정인 양정자이더샵SKVIEW 조감도. 이미지제공=GS건설

부산 주택시장에 대한 기대감은 여전히 높은 것으로 나타나고 있다. 부산지역 재개발구역 프리미엄 현황을 조사한 결과 작게는 1억 2000만 원에서 최고 7억 원까지 형성하고 있어 시장 침체에도 재개발 물건의 프리미엄은 높은 것으로 나타났다.

부동산서베이에서는 재개발 구역 중 관리처분계획 단계 이후 사업장의 전용 84㎡ 타입 프리미엄을 조사한 결과를 발표했다. 주택 철거 이후 분양을 앞두고 미리 착공에 들어간 현장은 양정1구역(2276세대)과 대연3구역(4488세대)이다.

두 지역은 위치 좋은 대단지 재개발 구역이라는 점 때문에 일찍부터 관심을 모았던 만큼 프리미엄도 높게 형성돼 있다. 9월에 분양을 앞둔 양정1구역(양정자이더샵SKVIEW)은 프리미엄이 4억 5000만 원에서 5억 5000만 원을 형성하고 있다. 조합원의 84㎡타입의 분양가가 대략 3억 7385만원 내외인 것을 감안하면 실제로 8억 원에서 9억원에 시세가 형성돼 있는 셈이다. 실제로 인접한 연산롯데캐슬골드포레 84㎡는 올 4월에 8억 5000만 원에 실거래 됐기 때문에 분양가와의 가격차이가 프리미엄으로 형성된 것이다.

조합원 물건이 일반 분양물건과 비교해 자기자본에 대한 부담이 조금 더 높기 때문에 프리미엄이 10% 정도 낮은 점을 감안하면 실제 기대치는 더 크다고 할 수 있다.

대연3구역도 문제가 됐던 불법 지분 쪼개기가 해결된 상태에서 분양을 준비하고 있다. 조합원 분양가가 양정1구역과 비슷한 3억 7079만원 내외로 책정되었지만, 프리미엄은 5억 원에서 6억 5000만원까지 형성하고 있다. 대연3구역도 인접한 대연롯데캐슬2단지 84㎡가 올해 4월에 8억 5000만 원에 거래돼 인근 아파트 시세 수준에서 프리미엄이 형성돼 있다.

두 지역 모두 대단지 브랜드 아파트라는 공통점 외에도 주변생활 인프라 시설이 우수하다. 양정1구역은 부산시청을 비롯한 행정타운을 형성하고 있고, 9000여세대 신흥 주거타운을 형성하고 있다. 대연3구역도 남구청과 남부교육지원청, 보건소 등을 비롯해 서면과의 접근성, 주변으로 신축 아파트 공급이 이어지고 있어 우수한 입지 환경을 자랑한다.

관리처분계획 인가를 진행 중인 문현3구역(2772세대)은 조합원 분양가가 3억 5270만 원 내외로 책정되어 양정1구역, 대연3구역과 비슷한 수준이지만, 프리미엄은 2억 7000만 원에서 3억 1000만 원 정도로 형성돼 있다. 엄궁1구역(1777세대)이 최고 2억 7000만 원, 영도구 동삼1구역(1462세대)은 1억 5000만 원 수준이다.

주택 이주와 철거를 진행하고 있는 곳은 9개 구역이다. 부산 최대 재개발 규모를 자랑하는 감만 1구역(9092세대)은 이주단계에서 프리미엄이 최고 1억 5000만원까지 형성돼 있고, 우암1구역(2119세대)도 이주를 마무리하고 착공 준비를 하고 있다.

가장 높은 프리미엄을 형성하고 있는 곳은 광안2구역(1237세대)이다. 인접한 광안자이 84㎡가 2021년에 최고 14억 4500만원에 거래된 이후 현재는 중층 기준으로 12억 5000만원 정도에 시세가 형성돼 있는 만큼 광안2구역도 프리미엄도 가장 높은 6~7억원을 형성하고 있다. 범천도시환경1-1구역(1323세대)도 비례율이 높아서 프리미엄도 최고 6억 7000만원까지 있다.

재개발 구역 프리미멈이 높게 형성된 이유는 첫째, 코로나19 영향으로 부산 집값이 평균 50% 이상 올랐기 때문에 프리미엄도 상승하게 됐다. 둘째는 조합원 분양가격을 집값이 오르기 이전에 책정됐기 때문에 분양가격이 낮다는 점을 들 수 있다. 셋째는 도심 재개발 구역은 이미 주변 생활 인프라시설을 갖추고 있기 때문에 택지지구와 달리 입주 이후에도 편리한 생활이 가능한 것도 큰 장점이다.

기준금리 인상 영향으로 부산 집값이 조정에 들어가면서 관망세를 보이고 있어 실제 거래는 많지 않은 상황이다. 재개발구역의 프리미엄이 높게 형성되면서 자금 부담이 높은 실수요자들은 일반분양을 기다리고 있다. 청약제도가 개편되면서 특별공급 대상이 확대됐기 때문에 당첨확률이 높아졌고, 당첨되면 프리미엄도 별도로 형성될 가능성이 높기 때문이다.