[국토일보 정현민 기자] 건축업을 영위하는 시공사인 승윤종합건설이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 실행하면서 곤욕을 치르고 있다. 공사는 지난해 10월 완성됐지만 9개월째 본공사비를 받지 못하고 있어서다. 시공사 및 하도급 업체는 결국 도산 위기에 몰렸다.

사건의 발단은 시공사와 메리츠종금증권 두 회사 간의 PF대출약정서에 담긴 제5항 3 ‘독소조항’이 문제다. 약정서상 자금집행의 순서가 명확히 기재돼 있음에도 불구하고 언제든 대주단끼리 합의 하에 “집행 순서 변경이 언제든 가능하다. 또한 대출원리금 전액 상환이 완료된 이후 지급이 가능하다”고 명시돼 있다. 이 조항은 대주단 및 메리츠증권에서 언제든지 협의를 통해 집행 순서를 바꿀 수 있는 불공정한 명분을 보여주고 있다.

시공사는 PF대출금, 포스코ICT 공사비, 유동화대출금 등을 모두 상환했지만 위약벌(분양지연 패널티) 상환만 남아 있는 상태다.

승윤종합건설은 PF대출약정서 순서를 바꾸지 않고 그대로 집행하길 원하고 있다. 또한 메리츠증권에서 시공사 의견을 충분히 인지해 불미스러운 분쟁은 원치 않는다는 입장이다.

아울러 신탁사인 코리아신탁에서 인출한 위탁사 한양기초개발 분양지연 패널티 20억4,000만원을 우선 반환하고 본공사비를 먼저 집행 후 미분양으로 인한 패널티 30억6,000만원을 다시 수령하라고 주장하고 있다.

PF대출약정서 대로 분양대금·잔금을 치른다고 가정을 하면 우선권은 대출원리금 상환이 1~3순위, 본공사비 4순위, 분양지연 패널티 5순위로 볼 수 있다. 하지만 약정서에 담긴 내용은 대주단 및 메리츠증권에서 임의로 유리한 방향으로 해석, 이른바 ‘갑질행위’ 라는 주장이다.

■ 사건의 내막

승윤종합건설은 경기도 하남시 신장동 일대 업무시설 신축공사를 위해 2018년 6월 PF대출을 실행시켜 600억원 규모의 공사를 시작했다. 위탁사인 한양기초개발에서 채권단 100여 명 등 부실 리스크가 발생하자 시공사는 메리츠증권의 요청에 따라 위탁사 권한을 수행하게 된다.

본 사업을 진행할 때 부족한 에쿼티를 시공사가 코리아신탁사를 통해 위탁사에 돈을 대여해 줬고, 현재까지 70억원을 회수하지 못하고 있다. 또한 사업수지상 지출하는 필수사업비가 모자라게 되면서 본공사비를 담보로 약 110억원의 유동화대출을 진행했다. 이에 대한 대출수수료 약 20억원은 시행사에서 갚기로 했다.

에쿼티는 사업비의 10~20% 이상 자기자본금 예치를 조건으로 대출금액을 대주단(금융사)에서 승인해주는 것을 뜻한다.

이에 따라 시공사는 사업을 완수하기 위해 본공사비를 사업비에 전용하도록 승인까지 해주면서 공사를 마치게 됐다. 현재까지 본공사비와 대여금도 회수하지 못한 시공사에게 메리츠증권은 분양 실적 저조로 인한 분양지연 패널티 30억6,000만원(1%)을 먼저 집행하라고 요구하고 있다.

시공사는 본공사비, 추가공사비, 에쿼티, 유동화대출 수수료 등을 지급을 받지 못한 상황에서 대주단 및 메리츠증권이 분양지연 패널티가 우선순위라고 주장하는 것은 약정서에도 없는 위탁자와 메리츠증권과의 채권관계일 뿐이다.

시공사는 공사비채권을 물건이라도 변제받아 채권확보를 하려 하지만, 8월 기준 미분양 물건에 대한 한양기초개발 채권자들의 가처분(상가 8세대, 오피스텔 17세대) 등 소송이 진행되고 있다.

위탁사의 사실상 파산상태로 인해 시간이 지날수록 그 피해는 위탁 권한을 가진 시공사와 하도급업체의 손실이 이어질 일만 남았다.

메리츠증권은 미분양물건에 대한 대물변제를 받지 않겠다며 분양지연 패널티를 현금으로 집행하라고 요청하고 있다. 공매를 진행해 유찰된 물건을 확보하고, 담보대출을 실행시켜 대위변제를 원하고 있다.

■ 불공정한 계약 vs 대출약정서 대로 진행

이종성 승윤종합건설 이사는 “메리츠증권은 PF대출약정서 상 자금집행순서를 무시하고 대주단끼리만 합의한 선순위만을 주장하고 있다”며 “우리는 사회통념상 불공정한 PF대출약정서를 체결했기 때문에 충분한 법적 다툼의 여지가 있다”고 설명했다.

이와 관련 정휘영 메리츠증권 부장은 “약정서상 정해 놓은 사항에 따라 진행하고 있다”는 답변만 내놓고 있을 뿐 적극적인 해명에 나서지 않고 있다.

시공사는 본공사비 입금 방안이 원만히 해결되지 않을 경우 소송뿐 아니라 금감원, 공정위, 청와대 등 해당 민원 처리를 위해 적극적인 해결 방안을 모색해 추진한다는 계획이다. 지난 16일 시공사가 대주단 및 메리츠증권에 상생 방법을 강구하는 내용이 담긴 공문도 송달했지만 아직까지 답변을 받지 않은 것으로 알려졌다.