부동산시장이 하락 국면에 들어섰다. 대구를 기점으로 쌓이기 시작한 미분양이 대전을 넘어 수도권으로 북상하고 있다.

조짐이 심상치 않다. KB국민은행 주택가격동향에 따르면, 수도권 아파트값은 2019년 7월부터 2022년 5월까지 35개월간 상승세를 유지하다 6월 들어 하락으로 전환됐다. 7월에는 그 폭이 더 커졌다. 화성 등 일부 지역에서는 수억원이 빠진 급매도 나타나고 있다.

서울도 만만치 않다. 부동산원에 따르면, 8월초 기준 서울의 아파트 매수심리(매매수급지수)가 5월 2일 이후 14주 연속 하락했다. 이러한 영향으로 서울 아파트값도 11주 연속 내림세다.

시장의 변화에 주택건설업계도 몸을 움츠리고 있다. 공공택지가 고갈돼 지을 땅이 없는 것도 이유이지만, 주택공급심리마저 위축되는 모양새다.

공급을 가늠하는 지표도 바닥이다. 연이은 금리인상에 주택공급자와 실수요자 모두 이자부담을 느끼고 있고, 원자재값 상승으로 인한 분양가 상승도 사업 지연의 걸림돌이다.

시장이 하락세임에도, 정작 서울은 주택공급이 절실하다. 각종 규제로 정비사업 분양이 지지부진하고, 지난 정부가 발표한 공급계획 중 대부분이 주민 반발에 부딪혀 좌초됐기 때문이다. 대표적으로 노원구 태릉골프장 일대에 1만 가구를 공급하겠다는 계획은 지난해 6800가구로 축소됐지만 아직까지 지구 지정조차 못했다.

업계에서는 과도한 규제와 이로 인한 풍선효과, 시장에 공급된 대규모 유동성(코로나 지원금)이 시장을 기형으로 만들었다고 지적한다.

분양시장의 여름비수기가 끝나가는 가운데, 뒤틀린 시장을 반전시킬 마지막 카드로 尹정부의 첫 부동산대책이 눈길을 끈다. 재건축초과이익환수제와 안전진단 완화 등 도시정비사업 규제완화 방안이 언급될 것으로 보이며, 용적률 상향도 거론된다. 정치권에서 도시개발사업을 대거 좌초시킨 ‘대장동 방지법’ 개정을 논의되고 있다는 점도 긍정적 시그널이다.

지난 8일 발생한 천재지변 역시 규제 완화에 힘을 실어주고 있다. 기록적 폭우에 노후아파트의 안전문제가 도마 위에 오른 것. 한 예로 이수역 사거리에서 가장 지대가 높은 극동아파트는 수해로 전기와 수도가 끊기며 옹벽이 무너졌다. 문제는 복구 작업에 2일 이상 소요된 열악한 시설물 노후화였다. 정비사업을 통해 재난에 대비해야 한다는 명분이 힘을 얻는 이유다.

사회문제인 층간소음을 해소하기 위한 방법론에도 규제완화가 언급된다. 아파트 바닥 두께를 현재 기준(210㎜)보다 높이면 인센티브를 제공하는 방안이 예고된다. 사업성을 높일 용적률 확대가 기대되는 대목이다.

얽히고설킨 문제가 산재한 작금. 첫술에 배부르겠느냐 마는, 尹정부의 첫 대책이 시장정상화를 위한 시발점이 되길 바래본다.