토지경매의 효용성과 주의점
토지경매의 효용성과 주의점
  • 국토일보
  • 승인 2008.09.18 00:00
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[국토포럼] 노 순 규 한국기업경영연구원장 / 경영학박사

최근 투자의 패턴이 아파트 중심에서 토지중심으로 이동하는 경향을 보인다. 2001년 아파트의 평균 낙찰가율 84.4% 및 토지 60.9%에서 단적으로 보여주듯이 투자자들의 투자 중심은 아파트였다.

 

그러나 2003년 10.29대책 이후 아파트에 대한 규제가 심해지자 상대적으로 규제가 덜 심한 토지시장으로 투자자들이 몰려서 2003년 들어 토지의 낙찰가율은 85.7%로서 아파트 낙찰가율 85.4%를 상회했다.


2004년 상반기 집계결과에서도 토지 낙찰가율이 88.4%로 더욱 높아졌지만 아파트는 80.3%로 떨어져 그 격차가 더욱 심했다. 더구나 새로운 민사집행법에 의해 입찰보증금 부담이 줄었고 권리관계가 조기에 확정되는 등 경매제도가 획기적으로 개선되어 경매 대중화의 길이 열리고, 농지법의 개정으로 인해 소규모 농지 투자가 가능해져 경매시장을 찾는 소규모 투자자가 증가됐다.

 

따라서 경매물건 감정가 5000만원 이하의 입찰경쟁률, 낙찰가율, 낙찰률이 급격히 증가됐다. 토지낙찰의 성패는 입찰가에 달려있기 때문에 그 가액을 잘 계상해야 한다.


입찰가의 산정은 우선 해당 토지의 시가를 파악하는 것에서 출발한다. 토지를 획득하는 방법에는 일반적 구입외에 경매와 공매가 있는데 이는 시세보다 싼 가격으로 구입할 수 있는 기회를 갖게 한다. 다만, 경매에 대한 지식이 없는 경우에는 투자에 실패를 초래할 수 있으므로 주의해야 한다.


경매란 채무자 개인이 차용하여 쓴 자금을 제대로 상환하지 못해 민사소송법에 의해 법원이 주관하여 진행하는 절차이다. 그러나 공매는 국세징수법상에 의해 납세의무자가 세금을 납부하지 않아 초래되는 것으로서 주로 자산관리공사에 의해 진행된다.

 

경매에 대해 약간의 지식을 갖고 있는 사람도 토지는 주택처럼 정확한 가치를 파악하기 어려운 점이 있다. 따라서 어느 정도의 가격에 응찰할 것인지에 대해 많은 지식과 정보를 쌓아야 한다.


정확한 가치를 파악하기 위해서는 그 토지가 맹지인지를 파악하고, 분묘 및 다른 지장설치물을 살피며, 등기부등본을 확인하고 그곳에 나타나지 않는 유치권, 지상권, 임차권 등에 대한 문제를 파악해야 한다.

 

토지경매는 향후의 가치를 보고 임해야 한다. 다만, 토지는 경매를 낙찰받을 경우 주택처럼 집주인 혹은 세입자의 이주문제가 발생하는 것은 아니어서 간편할 수 있다. 그러나 경매에 들어간 토지의 가치를 정확하게 안다는 것이 여간 어렵지가 않다. 아파트나 단독주택 같은 경우는 시세를 비교할 수 있고 그럴 수 있는 인터넷 사이트가 많이 검색되지만 토지는 그렇지 않다는 점이다.

 

경매에 진행되는 토지가 투자자 자신의 생각으로 볼때 ‘싸다’고 해서 무조건 사는 것은 곤란하다. 특히 그린벨트, 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등 개발을 저해하는 규제들이 많다면 투자의 매력은 그만큼 떨어진다고 볼 수 있다. 문제가 있는 토지는 시가보다 낮을 것이고 반대로 약간의 미래가치만 있을 경우 입찰가가 낮아지고 계속 유찰이 되면 더욱 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다.


토지를 경매받을 때 빠져서는 안될 것이 바로 ‘법정지상권’이다. 왜냐하면 분묘가 있으면 차후 개발이 어렵고 다른 사람 소유의 건축물이 있을 경우에는 완전한 권리행사가 어렵기 때문이다. 그리고 만약 전원주택 등 공사중인 건축물이 있을 경우 건축업자에게 유치권이 존재하는데 만약 그 토지를 낙찰받으면 공사비를 대신 납부해야 한다.

 

혹시 투자성이 높다고 판단된다면 현장에 가서 확인하여 추가비용을 부담하고서도 그 가치가 있으면 응찰하는 것이 좋다. 농지를 경매할 경우 그 규모가 1000제곱미터 즉, 302평 이상의 전, 답, 과수원 등은 농민이 아니면 소유하기가 어렵고 따라서 농지를 경매할 경우에는 농지취득자격증명원이 필요하다.


그 서류는 농지가 속해있는 관청에서 신청하면 발급받을 수 있는데 그것을 낙찰 후 매각결정 기일까지 제출하지 않으면 낙찰이 불가능하다. 토지경매는 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있다는 장점이 있지만 복잡한 권리관계, 가치분석, 현재의 시세 등을 잘 파악해 의사결정해야 한다.    

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