리모델링 사업 추진 의사결정 위한 기술적·사업적 컨설팅 실시
7개단지, 단지여건․제약 등 리모델링 완화기준 용적율 100% 실현 불가
7개단지 중 6개단지 재건축 어려움… 단지별 사업여건․제약 철저한 분석 필수

[국토일보 하종숙 기자] 아주대학교 ‘노후공동주택 리모델링연구단’(단장 신동우 명예교수/이하 리모델링연구단)이 경기도의 ‘찾아가는 리모델링 자문’(공공컨설팅) 시범사업을 완료, 앞으로 노후단지 주거환경 개선을 위한 의사결정에 길잡이가 될 전망이다.

리모델링연구단은 2021년 11월부터 올해 5월 말까지 안양, 성남, 고양, 김포, 부천, 군포, 수원 등 309세대 단지부터 1,320세대 대단지까지 경기도 내 7개 노후단지에 대한 공공컨설팅을 실시, 리모델링 제도가 허용하는 최대 용적률 기준(전용면적의 30~40% 증축 허용)에도 불구하고 7개 단지 대부분이 단지여건과 설계 제약사항으로 리모델링 완화 기준의 용적율을 100% 실현 할 수 없는 것으로 나타났다.

용적율 최대 기준을 실현시키지 못하는 원인으로는 주변 교육시설에 대한 교육환경영향 평가, 정북방향 일조권 제한, 채광방향 사선제한, 설계상의 세대간 간섭 등 4가지로 분석됐으며, 7개 단지 모두 2-4개의 제약사항이 있어 1기 신도시 단지별 인허가 과정에서 리모델링사업을 좌초시킬 수 있는 가장 큰 리스크 요인으로 꼽혔다.

또한 재건축 사업성에서는 시범사업 7개 단지 중 1개 단지를 제외한 나머지 6개 단지는 현행 기준으로는 재건축 사업이 어려울 것으로 분석, 단지별 사업여건과 제약사항에 대한 철저한 분석이 요구되는 것으로 조사됐다. 

이번 시업사업에서 리모델링연구단은 7개 노후 단지별로 국가지원으로 개발한 리모델링 관련 15개 핵심 기술을 활용, 리모델링 사업 추진 의사결정을 위한 기술적·사업적 컨설팅 결과를 보고서의 형태로 제공했으며 리모델링연구단을 중심으로 40여명의 전문가가 참여했다.

리모델링연구단 관계자는 “이번 공공컨설팅은 사업 수주를 위해 수행되는 건설사들의 컨설팅과는 달리 공익적 목적에서 종합적인 기술 분석과 함께 수행한 사업성 검토 결과를 사업 초기에 최단기간 내에 단지와 해당 지자체에 제공할 수 있다는 차별성을 가졌다”며 “앞으로 노후 단지의 입주민들에게 주거환경 개선을 위한 유용한 의사결정의 길잡이가 될 전망”이라고 사업수행 의미를 강조했다.

■ 7개 단지 리모델링사업 분석

리모델링연구단은 ▲실현 용적률 ▲입지와 부동산 시세 ▲구조안전성 등 세 가지 변수가 리모델링사업 타당성의 가장 큰 영향 요인으로 분석했다.

먼저 제도적으로 리모델링사업의 용적률을 크게 완화했음에도 불구하고, 단지별 여건과 설계 제약사항을 분석해 본 결과 실제 용적률 완화 기준을 100% 실현할 수 있는 단지가 거의 없었고, 그 주 원인은 교육환경영향평가, 정북방향 일조권 제한, 채광방향 사선제한, 세대간 간섭 등으로 나타났다. 이로 인해 감소된 실현 용적률은 사업성 악화에도 큰 영향을 미치고 있다.

이와 함께 1기 신도시가 모두 포함된 7개 단지의 부동산 시세는 최소 1,496만원 ~ 최대 3,742만원(3.3㎡ 당)으로 조사, 이 시세는 7개 단지별 사업성과 높은 상관관계를 가지는 것을 나타났다. 따라서 이번 시범사업 결과는 리모델링 사업을 활성화 하고자 하는 리모델링 제도의 정책적 효과가 1기 신도시를 포함한 노후 아파트 단지들에게 전체적인 사업 효과로 나타나기는 어려울 것이란 분석이다.

■ 7개 단지 재건축사업 분석

리모델링연구단은 이같은 현상은 7개 단지의 재건축 사업성 분석에서도 동일하게 나타나고 있다고 밝혔다.

새 정부가 추진 중인 1기 신도시 정비사업 규제 완화를 통한 주택공급 40만호 정책에 대한 보다 세밀한 검토와 보완이 없을 경우 재건축사업에 대한 막연한 기대를 가지는 1기 신도시의 많은 노후 단지들에 혼란과 갈등을 초래할 가능성이 크다는 분석이다.

이에 따라 리모델링연구단은 혼란을 최소화하기 위해 수도권 구도심 및 신도시의 단지 유형별로 ‘리모델링과 재건축 공공컨설팅’ 사업을 시급히 확대, 그 결과를 통해 정책을 조율하고 단지의 사업방향 결정에도 활용할 것을 제안했다.

리모델링연구단 관계자는 “이번 시범사업 과정에서 나타난 시행착오를 충분히 보완, 15개의 분석 결과와 종합 결론을 설계도면 확보 후 5주 내에 보고서의 형태로 제시할 수 있다”며 “앞으로 공익 목적의 컨설팅을 희망하는 노후아파트 단지들을 대상으로 주거환경 개선을 위한 컨설팅 서비스를 지속해 나가겠다”고 밝혔다.