리모델링 행위 모호한 정의 해결… 절차 등 ‘조례’서 제시도
‘건축법’ 신축․증축․개축․재축․이전․대수선 등 차별성 규정 필요

[국토일보 하종숙 기자] ‘공동주택 리모델링 활성화를 위한 특별법’은 ‘도시정비법’에 따른 재건축사업, ‘소규모주택정비법’에 따른 소규모주택정비사업과 ‘공동주택 리모델링 차이점’을 명확히 해야 하는 것 뿐만아니라 리모델링 행위의 모호한 정의 해결 등이 요구되는 것으로 나타났다.

건축공간연구원 주관, 아주대학교 주최로 최근 열린 ‘지속가능한 주거공간을 만드는 공동주택 리모델링’ 온라인 세미나에서 ‘공동주택 리모델링 활성화를 위한 특별법 제정 방안’ 주제의 토론에서 패널들이 이같이 밝혔다.

이날 ‘공동주택 리모델링 활성화를 위한 특별법(안)’(김은희 건축공간연구원 연구위원), ‘공동주택 리모델링 수요와 동향’(이동훈 무한건축 대표), ‘공동주택 리모델링 특별법의 의의와 핵심사안’(신민규 삼성물산 차장) 주제로 발제에 이어 신동우 아주대학교 교수를 좌장으로 토론이 이어졌다.

다음은 토론 주요 내용이다.

■ 맹다미 서울연구원 연구위원

법 제정 시 공동주택 리모델링의 정체성 명확히 해야 한다. 전문가가 아닌 시민 입장에서는 ‘도시정비법’에 따른 재건축사업, ‘소규모주택정비법’에 따른 소규모주택정비사업과 공동주택 리모델링의 차이점이 명확하게 드러나지 않는다. 리모델링사업의 차별성을 명확히 해야 한다.

리모델링은 단순 건축 행위로 보기 어려우며, 도시 차원의 이해를 위한 시각이 필요하다. 리모델링 공동주택은 주변 지역과 맥락을 형성하고 있기 때문에, 해당 지방자치단체의 도시 관리 방향을 고려해야 한다. 그러므로 법에서는 공동주택 리모델링의 큰 방향과 원칙을 제시하되, 개별 지방자치단체의 특성에 맞게 사업이 추진될 수 있도록 리모델링 절차에 관한 일부 규정을 지방자치단체의 조례로 위임하는 등 ‘조례’ 차원의 실행 여지를 제시할 필요가 있다.

■ 한국법제연구원 김종천 연구위원

법률 제명에서 해당 법률의 적용 대상과 목적을 명확히 할 필요가 있는데 ‘공동주택 주거환경 개선 및 리모델링 활성화에 관한 특별법’이 그 예다. 또한 제3조(다른 법률과의 관계)에서는 다른 법률에 따른 규제, 특례 및 지원 등에 우선해 적용함을 규정해 특별법의 성격을 드러내야 한다.

법안 제1장(총칙)의 제4조(공동주택 리모델링 기본계획의 수립권자 및 대상지역 등)부터 제6조(공동주택 리모델링 기본계획의 고시 등)까지의 규정은 별도의 장으로 구성하는 방안 검토를 권장한다.

법안 제3장(공동주택 리모델링 허가 등)의 ‘허가’용어 사용의 적절성을 판단하기 위해서는 추가적인 논의는 물론 제17조(다른 법률에 따른 인·허가 등의 의제 등) 또한 개별 승인·허가·신고·심사·결정·지정·인가 사항의 의제처리 필요여부를 면밀히 검토할 필요가 있다.

법안 제5장(리모델링 사업의 지원)에서 지원기구(제39조)와 지원센터(제40조)로 제도를 이원화하는 것에 대한 실익을 검토할 필요가 있는데 중앙정부와 지방자치단체가 협력하는 모델이 필요하다는 생각이다.

또한, 제41조(공동주택 리모델링 사업기금의 설치 등) 규정의 경우 ‘국가재정법’ 및 ‘지방자치단체 기금관리기본법’과의 관계를 고려할 필요가 있다. 공동주택 리모델링에 공익적 성격이 있어야 재정 지원이 가능할 것으로 판단되며, 보조금 및 융자금 지원에 관한 조항이 추가적으로 필요하다.

■ 김지엽 성균관대학교 교수

리모델링 행위의 모호한 정의를 해결해야 한다. ‘건축법’에 따른 신축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선 행위와의 관계와 차별성을 명확하게 규정하지 않을 경우 다양한 문제가 발생할 것으로 예상되기 때문이다. 특히 건축법상의 건축 행위를 바탕으로 리모델링을 정의해야 한다. ‘(리모델링)허가’ 또는 ‘승인’ 용어의 사용 문제는 그 이후에 다뤄야 한다.

이와함께 법률 제명에 ‘(리모델링)활성화’가 포함되는 것은 적절하지 않다. 법안에서 리모델링의 개념과 범위 등을 명확히 정의하는 것이 중요하며, 이러한 측면에서 ‘공동주택 리모델링’의 정체성을 확립하는 법안이라는 의미가 반영될 수 있는 명칭이 적절할 뿐만아니라 같은 맥락에서 타 법에 우선하는 특별법이 필요하다.

■ 차흥권 법무법인 을지 대표변호사

주택법, 건축법 등 복수의 법령에 관한 사항이 포함된 점, 그리고 ‘공동주택 리모델링 사업기금’의 신설 필요성을 고려할 경우 특별법의 형태로 입법해야 한다.

법안 제2조(정의)는 사업의 유형을 정의하는 것이 아닌, 기본적인 개념만 정의하는 방식으로 구성돼야 한다. 리모델링 사업 유형은 별도의 조문을 마련, 세부적으로 규정할 필요가 있다.

법률적 측면에서 ‘(사업)승인’은 재량행위, ‘허가’는 귀속행위로 봐야 한다. 건축법에 따른 허가는 허가주체의 재량성을 배제하는 특성을 지닌다. 사업계획승인의 경우 승인주체의 재량성이 켜져, 승인 대상 사업에 대해 제반조건을 부가하고 제한을 가할 수 있다. 리모델링 사업에 대해서는 승인과 허가의 중간 개념인 ‘인가’ 용어를 사용하는 방안을 권장한다.

이와함께 현행 재건축 사업에서 발생하는 큰 문제 중 하나인 ‘임차인 배려’에 대한 고려가 필요하다.

도시정비법에는 추진위원회의 역할을 공공이 담당하고 있다. 본 특별법에 공공지원이라는 제도를 도입하고 있는데, 같은 맥락에서 역할범위을 검토하는 것 뿐만아니라 사업 추진 과정에 있어 정보공개를 강화해야 한다.