강남3구 투기지역 해제 포함 확실
DTI규제, 취득세 감면 제외 시 효과 ‘감소’

부동산대책 발표 D-1일. 이번 부동산대책에 강남3구 투기지역 해제 등이 포함될 것으로 보이면서 업계의 관심이 쏠리고 있다. 특히 최근 몇 년간 여러번 대책이 발표됐지만 침체일로를 걷고 있는 부동산시장을 되살릴 수 있을지 귀추가 주목되고 있다.

■ 강남3구 투기지역해제 확실시… 효과는 ‘글쎄’
이번 대책으로 강남3구가 투기지역에서 해제될 것으로 알려졌다. 강남3구가 투기지역에서 해제되면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 상한선이 기존 40%에서 50%로 10% 상향 조정된다. 또, 강남3구는 주택거래신고지역에서도 해제될 것으로 예상되는데 이렇게 되면 주택구입자금 조달계획서를 제출할 필요가 없어진다.

하지만 업계 전문가들은 이 방안이 거래활성화에 당장 도움이 된다고 보기는 어렵다고 내다봤다.

닥터아파트 이영호 소장은 "강남3구 내 주택은 대부분 중대형, 고가 주택들이다. 이들 주택이 약세를 보이고 있는 상황에서 투기지역해제가 큰 효과를 볼 지는 미지수"라며 "2003년부터 족쇄로 작용했던 규제를 푼다는 상징적인 의미를 갖기 때문에 국내외 경제가 활기를 찾는 시점에는 집값을 끌어올리는데 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  

■ 분양시장 양극화 ‘심화’ 예상
분양시장 활성화 방안으로 검토되고 있는 것은 분양권 전매제한 완화, 청약가점제 완화, 재당첨 제한 폐지 등이 있다.

우선 분양권 전매제한 기간이 완화되면 거래가 거의 끊기다시피 했던 분양권 거래는 숨통이 트일 전망이다. 특히 수도권 공공택지 중 지구면적 50% 이상 개발제한구역을 해제한 경우 현재 7~10년의 전매제한 기간이 있는 보금자리주택까지 완화해 준다면 적지 않은 파급력이 있을 것으로 예상된다.

하지만 이번 대책에서는 수도권 공공택지 내 전용면적 85㎡ 이하 주택(전매제한 3년)과 그린벨트 해제 공공택지 내 민영주택(전매제한 5년) 정도가 완화될 것으로 보인다. 수도권 민간택지의 경우 현행 1년의 전매기한을 아예 없애는 것이 유력하다.

무주택자 위주의 주택공급방안인 청약가점제 역시 도마에 올라 있다. 청약가점이 높아 당첨 가능성이 큰 사람들은 오히려 경제능력이 없는 경우가 많아 문제로 지적됐기 때문에 가격이 비싼 민영주택에는 청약가점제를 축소할 가능성이 크다.

아파트를 분양받을 경우 일정 기간(1~5년) 동안 다시 청약을 할 수 없도록 하는 재당첨 제한 조항도 축소 또는 폐지를 검토 중이다.

현재 검토 중인 분양시장 활성화 방안이 모두 추가 부동산 대책에 포함되면 분양시장은 앞으로 사업지에 따라 극명한 ‘온도차’를 보일 것으로 예상된다.

인기지역과 비인기지역에 대한 구분이 더 명확해지면서 일부 지역은 오히려 가격이 하락하는 ‘역풍’도 생길 수 있을 전망이다.

■ 금융·세제 완화 정책 ‘관건’
이번 추가 부동산대책에서 가장 관심을 끄는 부분은 금융·세제 완화 정책이다. DTI규제, 취득세 추가 감면, 생애최초 주택구입자금 대출, 미분양주택 양도세 감면, 1가구2주택자 비과세 연장(2→3년) 등이 주요 골자가 될 전망이다.

이 중에 DTI규제 완화와 취득세 추가 감면 조치가 부활할 것인지는 확실치 않지만 현재까지 분위기로는 포함되지 않을 가능성이 더 높은 것으로 알려졌다. DTI규제 완화는 가계대출 부실화가 우려된다는 이유로, 취득세 감면 조치 부활은 지자체 반대 때문에 협의가 원활하게 이뤄지지 못한 것으로 알려졌다.

그러나 이 두 가지 방안이 제외된다면 5.10 부동산대책은 시장에 큰 영향을 주지 못할 것으로 전망된다.

실제로 DTI규제가 완화됐던 2010년 10월~2011년 3월에는 수도권 주택거래량이 크게 증가한 바 있었기 때문이다. 이는 DTI규제 완화에 따른 직접 수혜자가 늘었기 때문이라고 보기 보다는 규제 완화 시그널로 받아들여 매수세가 살아났던 것으로 파악된다.

취득세 감면 조치 부활은 주택 실수요자의 거래를 늘릴 수 있는 최소한의 조치로 생각되지만 추가 대책에서 제외된다면 매수세 위축은 더 오랜 시간 지속될 가능성이 크다. 시장 불확실성이 매우 큰 상태에서 주택 취득비용까지 높다면 위험을 무릅쓰고 매수에 나설 사람은 많지 않기 때문이다.

한편 대출 자금 확대, 자격 완화, 금리 완화 등이 고려되고 있는 생애최초 주택구입자금은 신혼부부 등 일부 수혜 계층에게 좋은 기회가 될 것이므로 거래활성화에 기여할 것으로 예상된다.

2009년 2월부터 1년간 시행했던 미분양주택 양도세 감면 조치도 미분양 감소에는 도움을 줄 수 있을 전망이다. 그러나 건설사를 위한 특혜라는 여론도 무시할 수 없어 최종 포함될지는 미지수다.

따라서 분양가 할인 등 건설사들의 자구노력이 동반된 경우에 양도세를 감면해 주는 방안 등이 검토될 수 있을 것으로 보인다.

일시적 1가구2주택자의 비과세 기간을 2년에서 3년으로 연장하는 방안은 주로 경제적 여유가 있는 계층에게 혜택이 돌아가게 돼 포함 여부가 불확실하다. 하지만 이 내용이 포함된다면 매수세 위축으로 집을 팔지 못해 어려움을 겪던 2주택자들의 숨통이 트일 전망이다.