30년 이상 된 노후화 공공건축물 23.2%, 향후 급격히 증가 전망
노후 공공건축물로 업무·편의시설 부족 및 주민불편․안전사고 위험 증가 ‘문제’

[국토일보 하종숙 기자] 지난 2019년 기준 30년 이상 된 노후화 공공건축물은 23.2%로 집계, 노후 공공건축물이 급증세에 있어 이의 해결을 위해 복합개발 민자사업 활성화가 필요하다는 연구보고서가 나왔다.

한국건설산업연구원(원장 이재영)은 19일 ‘노후 공공건축물 복합개발 민자사업 활성화 방안’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

건산연은 공공건축물의 23.2%(2019년 기준, 5만198동)가 준공 후 30년 이상 됐으며, 노후화로 업무편의시설이 부족하고 안전사고 위험도 커지고 있다 분석했다. 또한 상업지역 내 30년 이상 된 노후 공공건축물의 평균 용적률은 77.6%에 불과하며 공공건축물의 수는 증가하고 있으나, 매년 운영손실 규모는 커지고 있는 것으로 나타났다.

이에따라 건산연은 노후 공공건축물 개선을 위해 복합개발 민간투자사업을 적극 활용할 수 있도록 관련 정책과 제도가 개선돼야 한다고 제시했다.

건산연은 노후 공공건축물의 급격한 증가가 전망, 재정투자가 쉽지 않은 상황에서 노후 공공건축물의 개선을 위해서는 민간투자사업의 활용이 불가피하다는 설명이다.

건산연은 보고서를 통해 현행 노후 공공건축물의 실태를 조사하고 민간투자 및 노후 공공건축물 관련 법제도 분석을 통해 노후 공공건축물 개선을 위한 민간투자사업의 정책 방향을 제시했다.

현재(2019년 기준) 공공건축물은 전체 21만6,823개로 이들 중 준공 후 30년 이상 된 시설물은 5만198개, 23.2%에 달하고 있다. 향후 10년 안에 추가로 준공 후 30년에 달하는 시설물은 4만3,485개(20.1%)로, 노후화된 공공건축물의 수는 급격히 증가할 전망이다.

그런데 전국의 노후 공공건축물은 대체로 허용 용적률 대비 저밀도로 개발, 향후 리모델링 등을 통한 복합·고밀 개발이 가능해 잠재적 활용 가치가 높은 상황이다.

입지적으로 경제성이 높은 상업지역은 ‘국토계획법’에서 최대 1,500%를 허용하지만, 30년 이상 경과한 노후 공공건축물의 평균 용적률은 77.6%로 허용 용적률 기준에 크게 미달하고 있다.

또한, 지자체에서 관리하는 공공시설의 경우 그 수는 매년 지속적으로 증가하고 있지만, 시설 운영에 따른 손실 규모도 커지고 있다. 공공시설의 수는 2014년 622개소에서 2019년 863개소로 5년간 241개소가 증가했으나 기관당 평균 수익은 2014년 7억9,000만원 손실에서 2019년 11억5,000만원 손실로 확대되고 있는 것으로 조사됐다.

건산연은 대다수의 공공시설이 10억원 내외의 손실(문화시설 –16.6억원, 복지시설 –5.7억원, 체육시설 -7.5억원, 기타시설 -10.4억원)을 보이고 있다고 설명했다.

복합개발(MXD:Mixed-use Development)은 주거, 업무, 상업, 문화 등 다양한 용도를 연계해 개발하는 방식으로 도심 지역의 노후 건축물과 건물이 밀집한 재개발 지역에서 주로 추진되며 복합개발은 도심 공동화 현상 방지와 토지의 고효율화와 같은 장점이 있다.

현재 서울시 등 일부 지자체에서 공공건축물의 복합개발을 추진하고 있으나, 모두 재정투자에 의한 방식으로 민간투자에 의한 방식은 없으며, ‘공유재산법’, ‘국유재산법’ 등 개별법에 따라 추진돼 사업추진절차 및 표준계약구조 부재 등의 여러 문제점이 제기되고 있다.

‘민간투자법’에 의해 추진된 건축물 민자사업과 복합용도 개발사업은 모두 신규사업으로 노후 공공건축물을 대상으로는 없는바, 노후 공공건축물을 대상으로 한 민간투자사업의 가이드라인이 마련돼야 한다는 게 건산연 측 설명이다.

건산연 박용석 선임연구위원은 “노후 공공건축물 개선을 위한 민자사업을 활성화하기 위해서는 사업방식, 관리운영기간, 등에 관한 세부적 검토가 필요하다”고 주장했다. 또한 박 선임연구위원은 “현재 국내 노후인프라 민자사업에 제한 없이 적용하는 것보다는 노후(Brown Field) 공공시설을 대상으로 할 때는 그 추진방식을 RTO, RTL, FO, TOT와 같이 정형화된 사업방식을 별도로 마련해야 한다”고 말했다.

이와함께 박 선임연구위원은 “민간의 창의를 최대한 발휘할 수 있도록 노후 공공건축물 복합개발 시 시설의 용도를 제한하는 토지이용규제 및 건축물 용도 규정을 완화, 경제성 확보를 위한 부대부속사업 활성화, 용적률 인센티브 등에 대한 검토가 필요하다”고 덧붙였다.