비규제지역도 입지·개발호재 따라 풍선효과 ‘극과 극’
제주 노형동 등 지역 시세 리딩하는 핵심입지 따져 투자해야

[국토일보 하종숙 기자] 전국적으로 비규제지역 상승효과가 뚜렷하게 나타나고 있다. 정부의 연이은 전방위적 규제 압박으로 전국적으로 아파트 거래량은 줄고 있지만, 비규제지역은 오히려 상승세를 이어가고 있다.

올 상반기까지의 전국 아파트 거래량은 지난해 동기간과 비교해 17.49% 감소한 것으로 조사됐다. 규제지역만 놓고 보면 전국 거래량 감소세 보다 높은 –27.57%를 기록하며 부동산 규제로 인한 거래절벽 심화 현상을 보여주고 있다.

반면 비규제지역의 아파트 거래량은 증가하고 있다. 지난해 상반기 9만6,876건이던 아파트 매매거래량은 올 상반기 기준 11만9,143건을 기록하며 약 23%의 상승률을 기록했다.

시도별 기준 비규제지역 거래량이 집중된 곳은 수도권을 제외하고는 부산과 제주도가 두드러졌다. 이들 두 곳은 시도별 상승폭 상위 3곳 중 1위 ▲경기도 103.65%(2,467→5,024건)에 이어 ▲부산 65.49%(1,336→2,211건) ▲제주 63.30%(1,703→2,781건) 등 각각 2, 3위를 기록했다.

업계는 이들 비규제지역을 중심으로 투자 수요가 몰렸다는 분석이다. 점차 규제지역이 확산됨에 따라 갈 곳을 못찾는 유동성 자금 상당수가 세제 규제가 적고 집값이 상대적으로 저평가된 비규제지역으로 몰리고 있다는 것이다.

실제 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 가능하다. 분양권 전매제한 기간은 최대 6개월로 짧다. 취득세 및 재산세와 양도세 등 부동산 관련 세금 부담도 규제지역과 비교하면 상대적으로 적다.

다만, 업계는 비규제지역 투자 시 지역적 입지를 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다고 조언한다. 같은 지역 내라도 입지여건이나 교통호재 등 집값 상승여력이 없는 단지들은 오히려 집값에 큰 변화가 없거나 떨어질 수 있어 주의가 필요하다는 지적도 나온다.

예컨대, 지난해 2.20 부동산 대책 발표 이후, 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시 등 경기권역의 규제지역 추가 확대로 인천 신축 아파트를 중심으로 비규제 풍선효과가 나타났다. 인천 용현학익지구 개발호재로 기대감이 높은 인천 미추홀구의 경우, 인접한 ‘인천SK스카이뷰(2016년 6월 입주)’ 전용 84㎡는 KB국민은행 부동산 시세 기준, 지난해 1월 4억4,750만원이던 집값이 규제 발표 이후인 지난해 6월 기준 5억5,750만원으로 급등했다. 반년새 1억 원 이상 오른 셈이다.

반면 인접해 있는 인천 연수구에서도 구축 아파트가 밀집해 있는 옥련동의 경우 집값 상승의 기대감은 없었다.

이렇듯 비규제지역 내 풍선효과도 극과 극을 보이는 상황에서, 비규제지역 투자 시 지역 시세를 리딩하는 대장주 아파트가 있는 지역을 중점 고려해야 한다.

올 상반기 비규제 풍선효과로 아파트 매매 거래량이 급등했던 제주도의 경우는 노형동을 주목해볼 필요가 있다. 이곳은 제주국제공항과 인접한 입지로 다양한 생활편의시설이 밀집해 있어 제주도의 강남으로 불리는 곳이다. 제주시 집값을 리딩하는 대장주 아파트인 ‘노형2차아이파크’(2012년 4월 입주)가 위치한 지역이기도 하다. 이 단지의 전용 84㎡는 최근 분양가(3억300만원)보다 약 6억2,000만원 상승한 9억2,000만원에 신고가를 경신하며 거래됐다.

노형동의 경우 최근 비규제 풍선효과로 아파트 매매가 상승폭도 제주시에서 가장 높다. 부동산114 기준 최근 1년간 3.3㎡당 아파트값 상승폭은 6.91%(1346만→1439만원)를 기록하며, 제주도 집값을 이끌고 있는 리딩 지역이다.

특히, 노형동의 경우 노후 아파트 비중이 높아 상대적으로 투자 매리트가 높은 신규 주거상품의 가치는 더욱 높아지고 있는 상황이다. 부동산114 기준, 노형동의 10년 초과 아파트 비율은 92.17%인 반면, 1~5년차 아파트는 3.10%로 매우 희소하다.

상황이 이렇자 대우산업개발이 노형동에서 분양중인 ‘이안 더 프리미스 노형’에 관심이 높아지고 있다. 이 단지는 전매제한이 없는 몇 안남은 비규제지역의 신규 주거상품으로 중도금 무이자 혜택 등 금융혜택까지 갖춰 투자자들의 문의가 증가하고 있다.

분양 관계자는 “최근 비규제지역 반사이익 효과로 제주도 매매값이 급등하면서 원정 투자를 고려한 외지인 구입 비율이 부쩍 늘어나고 있다”며 “이안 더 프리미스 노형의 경우, 제주도에서 주거선호도가 높은 노형동에서도 희소성 높은 신규 주거상품이다 보니 최근 투자자는 물론 실수요자들의 계약 문의가 집중되고 있다”고 말했다.

‘이안 더 프리미스 노형’은 주거만족도를 높이는 상품성도 우수하다. 이 단지는 지역 내에선 희소한 휘트니스, GX룸, 실내골프장, 북카페, 입주자 회의실 등 입주민 선호도가 높은 다양한 편의시설 및 커뮤니티 시설을 갖추고 있다. 또한 주차대수는 세대당 2대의 압도적인 비율로 계획했으며, 광폭형 주차공간 설비로 입주민의 주차 스트레스를 최소화 했다.

입지도 우수하다. 단지 주변으로 대형마트 및 제주 오일장, S-중앙병원, 한라병원 등 편의시설과 생활문화시설이 위치해 편리한 생활이 가능하다. 어린이집과 백록초, 제주서중, 남녕고, 제주일고, 제주한라대학교 및 학원 등 교육 인프라도 우수하다.

한편, ‘이안 더 프리미스 노형’은 지하 1층~지상 4층 6개동 총 80세대 규모로 전용 70㎡A·B 타입과 전용 160㎡ 타입으로 구성됐다. 이중 전용 70㎡A, 160㎡ 일부만 남아있는 상황이다. 4Bay 구조로 통풍과 개방감이 좋고, 드레스룸과 파우더룸, 보조 주방을 갖춰 공간효율성이 높은 것이 특징이다. 모델하우스는 제주시 노형동에 위치해 있다.