20년 이상 주택, 전체의 48% 육박… 구조안전 문제 발생․슬럼화 우려
"기존 건축물 대한 건축법규 적용 완화․특례 강화로 사업 활성화 유도해야"
[국토일보 하종숙 기자] 국내 20년 이상 주택이 전체의 48%에 달하며 구조안전 문제 발생 및 슬럼화 등이 우려되고 있어 노후주택의 재건축이나 리모델링을 규제하는 것이 아닌 제도적으로 장려하고 지원하는 정책 패러다임의 근본적 변화가 시급한 것으로 나타났다. 특히 단독주택이나 다가구·다세대 등 중소 규모 노후 주택의 구조 안전을 확보하고 슬럼화를 방지하기 위해 민간 건축주들이 기존 건물의 개·보수나 재건축을 용이하게 추진할 수 있도록 제도적 여건을 마련해야 한다는 주장이다.
한국건설산업연구원(원장 이재영)은 23일 ‘노후 주택의 개·보수 및 리모델링 지원 정책 연구’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다.
건산연 보고서에 따르면 국내 총 주택 수 1,813만호 가운데 20년 이상 된 노후 주택은 870만호로 48%를 차지하고 있는 것으로 집계됐다. 이처럼 노후 주택이 늘어나면서 개·보수나 리모델링에 대한 관심이 크게 늘고 있으나 도심의 건축물 가운데 20여 년이 경과한 건축물은 그동안 ‘건축법’ 등 관련 법률의 제·개정에 따라 대부분 부적격 건축물로 존재하고 있다.
기존 부적격 건축물을 개·보수나 리모델링할 경우에는 사업 허가시 대부분 전체 건축물을 대상으로 현행 건축기준을 충족하도록 요구하고 있어, 증·개축이나 연면적 증가 등이 동반되는 리모델링이 매우 어려운 상황이다.
실제로 기존 건축물에서 승강기를 설치하거나 피난계단 설치 혹은 화장실이나 욕실, 기계설비의 증설 등의 수요가 있으나, 용적률이나 건폐율 등 건축기준이 강화되면서 이러한 사업 추진이 어려운 사례가 많다는 지적이다.
건산연은 현행 ‘건축법’에서도 이같이 기존 부적격 건축물을 대상으로 건축기준의 적용 완화나 특례 규정은 두고 있기는 하지만 적용 대상이 매우 제한적이고, 건축위원회의 심의를 거쳐야 하는 등 절차도 까다롭다고 설명했다.
이에따라 건산연은 기존 건축물에 대한 건축법규의 적용 완화나 특례를 강화, 개·보수 및 리모델링 사업의 활성화를 유도해야 한다고 주장했다.
건산연은 용적률 등 건축기준의 완화가 요구되는 구체적인 리모델링으로 엘리베이터 설치나 입주자 편의를 위한 화장실이나 욕실 등의 증축, 에너지 절감시설의 설치, 장애인이나 사회적 약자를 위한 편의시설 설치 등을 제시했다.
기존 건축물에서 엘리베이터의 증설은 사회적 편익을 증가시키는 행위로 볼 수 있다. 이에 대해 건산연은 일본 사례를 들어 엘리베이터 증설시 전 층의 승강로 면적을 용적률 산정 대상에서 제외해야 한다고 주장했다.
또한 기존 주택 리모델링시 현행 ‘주차장법’ 기준을 소급 적용해 추가적인 주차장 확보를 강제하는 부분도 문제점으로 지적됐다.
건산연 최민수 선임연구위원은 “세대수나 임대 면적이 늘어나는 증·개축이 아니라면, 증축된 부분으로 한정해 주차대수를 추가하되, 추가되는 주차 수요가 1대 미만일 경우에는 추가 주차장 설치 의무를 면제하는 것이 바람직하다”고 말했다. 또한 최 선임연구위원은 “반지하 주택의 반지하층을 헐어내어 주차장 등으로 활용하도록 유도하고, 이 경우 사라지는 건축 면적만큼 옥상 등에 수직 증축을 허용하는 것도 하나의 방법이다”라고 제시했다.
한편, 노후 건축물의 리모델링에는 과도한 비용 부담이 수반되기 때문에 건축주의 자율적인 의지를 이끌어내는 데 한계가 있다. 건축물의 리모델링 사업이 활성화돼 있는 선진국의 예를 보면 ‘에너지 절약형 리모델링 사업’에 대해 공공에서 금융 및 조세 측면의 지원 대책이 뒷받침되고 있다.
최 선임연구위원은 “구체적인 지원 방안으로 국민주택기금의 주거환경개선자금을 활용해 노후 불량 주택의 리모델링 사업에 대한 지원을 확대하고 정부의 보조금 지원을 통해 전국 노후 주택의 창문 및 창문틀을 교체하는 사업을 추진할 수 있다”며 “이 경우 저소득층의 주거환경 개선과 동절기 난방비 절감 등 기대효과가 크다”고 설명했다. 또한 최 선임연구위원은 “연결되지 않는 리모델링 행위에 대해서는 부가가치세 면세나 세제 혜택을 강화하는 방안을 검토해야 한다”고 덧붙였다.
