[국토일보 김준현 기자] 임대차 신고제 시행을 담은 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 개정안이 4일 국회 본회의에서 통과됐다.
이로써 계약갱신청구권, 전월세상한제 및 임대차신고제를 내용으로 하는 임대차 3법이 완성됐다. 국토교통부는 향후 임차인의 주거권을 크게 향상시키는 계기가 될 것으로 기대하고 있다.
계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 전에는 임대인과 임차인 간 협의를 통해 계약기간을 연장해왔지만, 이제는 임차인이 원한다면 4년간 안정적으로 거주할 수 있다.
내년 6월부터 임대차 신고제가 도입되면 임차인은 지역 내 임대주택의 실거래 정보를 제공받게 돼, 시의성 있는 시세 정보를 바탕으로 임대차 계약을 체결할 수 있을 것으로 정부는 기대하고 있다.
현재 국토부는 임대차 3법 도입 관련, 전세→ 월세 전환 가속화, 4년 후 전세가 상승 등 시장의 혼선을 우려하는 의견을 듣는다는 입장이다.
먼저 임대차 3법 시행으로 전세에서 월세 전환이 가속화되는 것은 아니라는 주장.
전세 비중이 급격하게 감소한 것은 금융위기 및 저금리 기조가 이어진 2006년부터 2016년 사이 시기(50%→40% 수준)이며, 2016년 이후 전세 비중은 약 40% 수준을 유지하고 있다.
임대차 3법 시행으로 오히려 현재 진행 중인 게약의 갱신 시에는 임차인의 동의가 없이 임대인의 일방적 의사만으로 전세→월세로 전환할 수 없고, 서울 등 주요지역 거래 중 전세금을 승계한 매매거래의 비중이 높은 점을 감안할 때, 단기간에 전세금을 임차인에게 반환하고 전세에서 월세로 전환하는 경우는 많지 않을 것으로 보고 있다.
설령 갱신 시 전세→ 월세 전환이 이루어지더라도 법정전환율 4%(현재)가 적용되고, 보증금 및 월세에도 전월세 상한제가 적용되어 집주인이 전세에서 월세로 전환할 유인도 크지 않은 상황이라는 것.
아울러 현재 4% 수준인 법정전환율을 최근 저금리 기조 및 기타 금융상품의 수익률을 고려해 낮추는 방안도 추진할 계획이라고 밝혔다.
국토부는 하반기 전세 수급전망도 양호하다고 발표했다. 수도권 하반기 아파트 입주 예정물량은 약 11만 세대로, 예년(9.4만호, ’15~‘19년) 대비 17.0% 많은 수준이며, 서울도 하반기 2.3만호 입주 예정으로 예년(2.1만호, ‘15~’19년) 대비 많은 상황이다.
아울러 수도권의 하반기 재개발․재건축 등 정비사업 이주수요는 약 1.5만 세대로, 예년 대비 이주가 많지 않을 것으로 예측되며, 서울의 하반기 이주수요도 약 5천세대로 예년보다 적어 전세수급 상황도 이전보다 안정적일 것으로 전망하고 있다.
또한 여론에서 우려하고 있는 4년 후 전세가격은 급등 가능성이 거의 없고 안전세를 유지할 거란 전망이다.
임대차 3법을 존속중인 계약에도 적용함으로써 향후 2년 간의 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보인다는 것.
그 이후 기존 임대주택의 계약기간 만료일은 2022년부터 2024년까지 고르게 분산(매월 4% 수준)될 것으로 분석, 계약물량의 단기적 집중으로 인한 가격급등이 발생할 가능성이 있다고 본다.
또한 2022년 이후 서울 아파트 입주물량이 연간 5만호 이상이 예상되는 등 신규 공급물량도 충분한 상황으로, 전반적인 전월세 수급 안정을 보일 것으로 전망된다.
국토부는 5.6일에 발표한 공급물량 7만호와 금일 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 합해 총 20만호가 향후 서울권역에 추가 공급될 예정으로 공급물량도 충분하다고 본다.
이 중 한국토지주택공사 등 공공이 보유하고 있는 공공택지 7만호와 주거복지로드맵, 3기 신도시 등 기존에 추진하던 공공택지 77만호를 합친 총 84만호(서울 12만호, 경기 63만호, 인천 9만호 등)를 실수요자가 부담 가능한 가격으로 지속 공급할 계획이다.
이에 더해 2025년에는 장기공공임대 240만호 가량이 확보*(재고율 10%, OECD 平8%) 될 예정으로, 우리나라 임차가구 4가구 중 1가구는 공공임대주택에 안정적으로 거주할 수 있게 된다.
국토부 관계자는 “이번 임대차 3법의 시행을 통해 임차인의 주거권을 대폭 강화하는 한편, 전월세 시장 가격의 안정을 통해 무주택 서민의 주거불안이 발생하지 않도록 최선을 다하겠다”고 말했다.
