서울권역 등 필요주택 실수요자 대상 집중 공급
군부지 이전기관 부지 등 신규택지 최대 발굴
노후단지 고밀로 재건축, 도심 내 공급
[국토일보 김준현 기자] 정부가 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’으로 ‘13.2만호+⍺’ 등을 포함한 공급계획을 4일 발표했다.
정부는 내 집 마련의 기회가 중단 없이 제공되도록 주택공급물량을 최대한 확보한다는 측면에서 활용 가능한 모든 수단과 메뉴를 제로베이스에서 검토했다고 밝혔다.
아울러 태릉골프장은 그린벨트 환경평가 등급상 4~5등급이 전체 98% 이상을 차지해 환경적 보존가치가 낮아 택지로 개발하되, 그 외 그린벨트는 미래세대를 위해 보전한다는 원칙하에 대상을 선정하지 않은 것을 고수했다.
또한 주택공급물량 양적 확대와 함께 물량 내용면에 있어 일반분양은 물론 특히 무주택자, 청년 등을 위한 공공분양 장단기임대 등이 최대한 균형이 잡히도록 고려했다는 입장이다.
이런 원칙하에 정부는 서울권역을 중심으로 총 26만호+α 수준의 대규모 주택공급이 집중 추진된다. 이 가운데 7만호는 지난 5월 우선 발표한 공급 예정물량이고, 13만+α는 이번 대책 마련시 신규 추가 발굴된 공급물량이며, 6만호는 예정된 공공분야물량 중 21~22년으로 앞당긴 사전청약 확대분이다.
■ 신규택지 발굴하고 3만호 투입
정부가 발표한 자료안에 따르면 먼저 신규 택지를 발굴해 핵심입지에 3만호 이상 주택을 신규로 공급한다. 한정된 인원이 이용하던 태릉골프장을 다수의 서민들을 위한 주거공간으로 조성하되, 절반 이상은 공원과 도로, 학교 등으로, 절반 이하는 주택 부지로 계획해 1만호의 주택을 공급한다.
신규 주택 입주민뿐 아니라 지역주민도 교통편익이 늘어나도록 철도, 도로, 대중교통 등 광역교통개선대책을 함께 마련하게 된다. 그 외 용산 미군 반환부지 중 캠프킴 부지도 주거공간으로 조성해 3,100호를 공급할 예정이다.
우수 입지에 위치한 국유지·공공기관 이전부지도 최대한 활용하겠다고 전했다. 서울지방조달청(1천호) 등 국가시설의 이전으로 확보되는 국유지와, 정부과천청사(4천호), 국립외교원(600호) 유휴부지에 공급되는 주택은 최대한 청년·신혼부부에게 공급할 계획이다.
이 밖에 상암 DMC 미매막 부지(2천호), 서부면허시험장 부지(3,500호) 등 서울지역 내 가용한 토지도 주거공간으로 최대한 활용한다.
■ 3기 신도시 등 용적률 상향, 2.4만호 추가 확보
3기 신도시 등에 대한 용적률 상향과 기존사업 고밀화를 통해 2만4,000호 이상의 주택을 추가로 확보한다. 3기 신도시 및 서울권 중소규모 공공주택지구 등에 대해 지구단위별로 용적률을 평균 10%p 내외로 상향해 해당지구 주택을 2만호 이상 확대하도록 한다.
또한 서울의료원·용산정비창 등 복합개발이 예정된 사업부지에 대해서도 고밀화를 통해 4천호의 주택을 추가 공급한다.
■ 정비사업 공공성 강화로 7만호 이상 공급
LH·SH 등 공공참여 시 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 ‘고밀 재건축’을 도입한다. 용적률 상향조정 및 층수제한을 완화(용적률 300~500% 수준)하고, 층수도 50층까지 허용하는 고밀 재건축을 통해 향후 5만호 이상 추가 공급을 확보할 계획이다.
다만 이같은 고밀 재건축 경우 강력한 공공성 확보를 전제한다. 즉 재건축 사업의 공공성을 확보하기 위해 고밀개발로 인해 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납토록 해 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하게 된다. 기부채납 받은 주택은 무주택, 신혼부부·청년 등을 위한 장기공공임대(50% 이상)와 공공분양(50% 이하)으로 활용한다.
특히 공공분양주택의 경우 지자체 여건에 따라 지분적립형 분양제도를 도입한다. 이는 주택구입시 실수요자의 부담 완화를 위해 초기에는 일정지분만 매입하고 나머지는 임대료를 지불하다가 점차 지분을 늘려나가 최종적으로 100% 매입토록 하는 방식이다.
다음으로 재개발 정비구역 외에 정비예정과 정비해제구역에서도 공공재개발을 활성화해 2만호 이상 주택을 공급한다.
■ 도시규제 완화 등 제도개선 추진
도시규제 완화 등과 같은 제도개선을 통해 공급능력을 추가로 확충하게 된다. 먼저 노후 영구임대단지의 재건축을 통해 3천호를 추가 확보해 다양한 계층이 어울리는 단지를 조성하는 한편, 기존 거주민들의 삶의 질도 개선한다는 입장이다.
아울러 공공사업자만이 가능했던 공실 오피스와 상가 매입 후 주거용도로 전환·공급하는 제도를 민간사업자에게도 허용(2천호 목표)하게 된다. 이외 서울 준공업지역 순환정비사업지도 연내 3~4곳으로 확대 정비하는 등 다양한 규제완화를 통해 민간 공급능력을 추가로 확충해 나갈 셈이다.
■ 공공분양 물량 중 6만호 21~22년 앞당겨 사전청약
신규공급 추진과는 별도로 기존 공공분양물량 중 6만호는 21~22년으로 앞당겨 사전청약토록 한다. 실수요자들의 예측가능성을 높이고 청약대기·매매수요 완화를 위해 기존에 계획된 공공분양물량 중 사전청약 물량을 당초 9천호에서 6만호로 대폭 확대, 21년 3만호, 22년 3만호가 조기에 주인을 찾도록 할 방침이다.
정부는 “부동산시장 불안요인을 철저히 모니터링해 필요한 대응응 신속히 진행하고, 부동산 시장동향을 일일 대응할 것”이며 “시장교란행위에 대해서는 단호하게 발본색원 노력을 기울이고, 재건축 인한 인근주택 가격상승 방지를 위해 토지거래 허가구역 지정, 관계부처 합동 실가격 조사 등을 실시하겠다”고 밝혔다.
이에 대해 '양지영 R&C 연구소' 양지영 소장은 “용적률 500% 상향, 층수 50층까지 허용, 용산 정비창 공급량 확대 등을 통해 공급량을 최대한 높이려는 노력이 보인다”며 “다만 공급량에 초점이 맞춰 있을 뿐 주택 수요 흡수 가능성에 대한 고민이 부족하다. 즉 공공참여형 개발과 공급 계획 물량 중 상당수가 공공임대·분양에 맞춰 있어서 집값 안정화하는데 제한적일 것이다”고 지적했다.
아울러 “이번 8.4 주택공급대책에서는 상당수 공공임대와 분양에 초점이 맞춰져 있어 집값 상승 불안감을 잠재우기는 한계가 있고, 집값 안정화 등 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상되며, 분양전환이 되지 않는 공공임대는 사실상 내 집 마련으로 보기 어렵기 때문에 현재의 '패닉바잉'을 막기는 어려울 것으로 보인다”고 분석했다.
