정부가 21번째 부동산대책 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 투기수요를 근절하고 실수요자를 보호한다는 원칙아래 주택시장 과열요인을 차단하겠다는 내용이 담겼다.

먼저 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권과 대전, 청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구(적용시점 6월 19일)로 지정했다. 이어 개발호재로 들썩이는 서울국제교류협력지구 인근지역을 토지거래허가구역(적용시점 6월 23일)으로 규정했다.

관련해 전세자금대출 규제를 강화하는 갭투자 차단정책(개정 후 시행)과 재건축 안전진단의 투명·공정성을 높이고 조합원 분양요건을 강화하는 정비사업 규제(12월 도정법 개정)를 정비했다.

최근 논란이 된 법인 보유주택의 종부세 공제도 폐지(2021년 납입분부터)되며, 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출 레버리지를 활용한 투자억제책(적용시점 7월 1일)도 발표됐다.

◆ 투기수요 차단

정부는 전국의 과열지역을 조정대상지역과 투기과열지구를 추가하고 주요 개발호재 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 관련해 투기적 주택수요에 대한 조사체계를 강화하고 주택담보대출과 전세자금대출 규제를 강화했다.

먼저 최근 주택가격 급등세를 보인 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정했다.

투기과열지구에는 경기도 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 추가했다. 경기도는 성남수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만) 등 10개 지역이며, 인천은 연수·남동·서구, 대전은 동·중·서·유성구가 포함됐다.

토지거래허가구역으로는 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업의 사업부지 및 영향권 일대를 지정했다. 6월 23일 이후 허가대상 면적 초과토지(주거18㎡, 상업 20㎡ 등) 취득을 위한 계약시 관할 구청장의 허가가 필요하다. 이후에도 시장과열이 주변으로 확산되면 지정구역을 확대한다는 계획이다.

투기적 주택수요에 대한 조사체계도 강화된다. 현재 국토부의 ‘부동산시장 불법행위 대응반’과 감정원의 ‘실거래상설조사팀’이 전국 고가주택(9억원 이상)을 상시 조사 중이다. 또한 서울의 주요개발지역인 잠실 MICE와 용산정비창 인근에서도 고강도 실거래 기획조사가 진행되고 있다. 향후 조사지역을 확대하고 상시 운영한다는 계획이다.

자금조달계획서 제출대상도 확대된다. 현재 투기과열지구와 조정대상지역 내 3억원 이상 주택거래시로 제한되어 있지만, 9월부터는 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다.

자금조달계획서의 증빙자료 제출대상도 확대된다. 현재는 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있으면 허용됐지만, 9월부터는 작성항목별 증빙자료를 첨부해야 한다. 증빙자료 확인을 통해 불법증여, 대출규정 위반 등을 관리한다는 계획이다.

규제지역 내에서의 주택담보대출과 전입·처분요건이 강화된다. 7월 1일부터 무주택자가 모든 규제지역에서 주택구입을 위한 담보대출을 받은 경우, 주택가격과 관계없이 6개월 내에 전입해야 한다. 1주택자가 대출을 받은 경우, 6개월 내에 기존주택을 처분해야 하며 신규주택에 전입해야 한다.

갭투자 방지를 위한 전세자금대출이 제한된다. 투기지역·투기과열지구 내에서 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출을 받을 수 없다. 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내에서 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 즉시 회수된다.

◆ 정비사업 규제 정비

정부는 재건축 안전진단의 투명·공정성을 강화하고 거주요건을 갖춘 조합원만 분양신청을 허용하는 등 정비사업 규제를 정비했다.

2021년부터 안전진단에 대한 시·도 권한을 강화하기 위해 1차 안전진단 기관 선정과 관리주체를 시·군·구에서 시·도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당하게 했다.

관련해 부실 안전진단기관에 대한 제제를 강화한다. 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발시 안전진단 입찰을 제한(1년)한다. 2차 안전진단시 현장조사도 강화된다. 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화했다.

재건축 조합원의 분양신청 자격도 강화된다. 기존에는 토지 등 소유자에게 조합원 자격이 부여됐지만, 2020년 12월 이후 최초 조합설립인가 신청사업부터 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 2년 이상 거주한 경우에만 분양신청이 허용된다.

재건축부담금 징수도 본격화된다. 한남연립(17억원), 두산연립(4억원)을 시작으로 하반기부터 재건축 초과이익환수제가 실시된다.

◆ 법인을 활용한 투기수요 근절

7월 1일부터는 모든 지역의 주택매매·임대사업자에 대해 주택담보대출이 금지되며, 법인 보유주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용한다. 시기는 2021년 종합부동산세 부과분부터 적용된다.

또한, 법인이 보유한 주택의 종부세 공제를 폐지하고, 6월 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세를 과세한다. 아울러 법인이 주택을 양도할 때 추가세율을 20%로 인상하고, 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다.

법인을 대상으로 한 실거래 특별조사와 법인거래도 추진된다. 오는 9월부터 법인의 주택거래시 별도의 ‘법인용 신고서식’을 작성해야 하며, 모든 법인거래에 자금조달계획서 제출이 의무화된다.