정부가 주택공급 기반을 강화하기 위해 재건축 규제를 합리화하고 분양가 상한제와 아파트 후분양제도를 개선 보완하는 한편, 수도권내 공공택지의 안정적 확보를 위해 인천 검단신도시와 오산 세교지구를 신도시급 규모로 확대 지정키로 했다.

또 주택수요확보 및 규주택거래 활성화를 위해 30년 장기주택 담보대출을 확대하고 수도권 전매제한 기간도 완화키로 했다.

특히 건설경기 활성화를 위해 부동산 세제 합리화, 지방 미분양 아파트 환매조건부 매입, 최저가낙찰제 확대 1년 연기 등을 추진키로 했다.

정부와 한나라당은 21일 정종환 국토해양부장관, 김동수 기획재정부 차관, 임태희 정책위의장, 최경환 수석 정조위원장, 김기현 제4정조위원장 등이 참석한 가운데 당정협의를 열고 '주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안'을 최종 확정했다.

<주택공급기반 강화>

■ 재건축 규제 합리화

정부는 과도한 중첩규제로 인해 재건축이 크게 위축되면서 도심내 공급확대에 애로사항이 있다고 판단하고 재건축과 재개발 절차를 대폭 개선키로 했다.

이를 위해 중복심의를 생략하고 시공자를 조기선정 할 수 있도록 해 현행 3년이던 사업기간을 1년6개월로 단축시키기로 했다.

또 안전진단 절차를 2회에서 1회로 간소화 시키고 재건축 실시시점을 정비계획 수립 이전에 가능하게 했다.

재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무와 조합원 지위양도 금지도 폐지하고 층수도 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화시켜 건축환경에 따른 탄력성을 부여키로 했다.

■ 분양가 상한제 개선

분양가 상한제의 경우 시행시 20% 내외의 분양가 인하가 예상되지만 민간부문의 공급 위축 가능성도 상존하고 있다고 보고 택지비와 건축비에 소요되는 실제 비용을 인정하는 등 상한제 운영을 합리화하기로 했다.

정부는 도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안해 가산비를 추가 인정하기로 했다.

민간택지 가산비 역시 실매입가를 택지 감정가의 120%내에서 인정하되 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정토록 개선하기로 했다.

현행 택지비는 감정가에 가산비를 합산한 금액으로 실제 매입금액은 가신비에서 제외시키고 있다.

다만, 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화한다는 방침이다.

■ 아파트 후분양제도 보완

후분양의 경우 공공아파트는 '원칙적 후분양, 필요시 선분양'의 방식을 유지키로 했다.

반면, 민간아파트에 대해서는 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택 방식으로 변경키로 했다.

이는 민간부문 공급위축 가능성이 있는 상황에서 후분양에 따른 분양시기 지연시 수급불안을 야기할 수 있으며 금융비용 증가 등으로 분양가격 상승을 초래할 수 있다는 판단에서다.

■ 수도권내 공공택지 안정적 확보

중장기적으로 수도권 30만호 공급을 안정적으로 유지하고, 경기상황에 따른 민간공급 위축에 대비하기 위해 기존 택지지구 개발을 차질없이 추진하면서 공공택지지구를 추가 지정한다는 방침이다.

정부는 첫 번째로 인천검단과 오산세교지구를 확대 개발키로 했다.

인천검단신도시의 경우 1120만㎡에 690만㎡를 추가해 전체 면적 1810만㎡에 주택 10만6천여가구(추가 4만여가구)의 대형 신도시로 조성된다.

또 현재 주택공사가 280만㎡ 규모로 개발중인 오산세교2지구와 서쪽에 있는 520만㎡를 합쳐 총 800만㎡, 3만8000여 가구의 신도시로 확대된다.

이밖에도 수도권 가용택지 실태조사와 규제완화 등을 통해 산지․구릉지를 활용, 2017년까지 총 30만호를 건설하겠다고 밝혔다.

<주택수요확대 및 신규주택 거래 활성화>

■ 30년 장기 주택담보대출 활성화

위축된 주택수요를 일부 보완하기 위해 주택금융공사의 자본금을 확충, 30년 장기 보금자리론 공급여력을 확대키로 했다.

이자상환액에 대한 소득공제 한도를 1000만원에서 1500만원으로 확대해 30년 장기 주택담보대출 수요기반도 확충키로 했다.

■ 수도권 전매제한 기간완화

수도권 주택의 전매제한을 1-7년으로 완화해 민간건설업체가 분양한 일부 중대형 주택은 입주전에 팔 수 있게 한다는 방침이다.

현재 수도권 전매제한 기간은 공공택지가 10년(전용 85㎡이하)-7년(85㎡초과), 민간택지가 7년(85㎡이하)-5년(85㎡초과)이다.

정부는 전매제한 완화를 위해 수도권을 과밀억제권역과 기타지역으로 나누고 공공택지는 과밀억제권역에서 7년(85㎡이하)-5년(85㎡초과), 기타지역에서 5년(85㎡이하)-3년(85㎡초과), 민간택지는 과밀억제권역에서 5년(85㎡이하)-3년(85㎡초과), 기타권역은 투기과열지구가 3년(85㎡이하)-비투기과열지구 1년(85㎡초과)으로 완화시킬 계획이다.

과밀억제권역은 서울과 일부지역을 제외한 인천, 과천, 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등이 포함됐으며 기타지역은 김포와 파주, 양주, 일부지역을 제외한 남양주, 용인, 광주, 안산, 화성 등이 지정됐다.

<건설경기 보완>

■ 부동산 세제 합리화

정부는 건설경기 보완을 위해 가장먼저 부동산 세제를 합리화한다는 방침이다.

이에 따라 주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득해 보유하는 토지에 대해 종부세를 비과세 하기로 결정했다. 다만 취득이후 5년 이내에 주택건설에 사용하지 않는 경우는 추징할 예정이다.

아울러 주택신축판매업자가 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간 연장을 3년에서 5년으로 연장시켜 주고 시공사가 주택신축판매업자로부터 미분양주택을 대물변제로 받은 경우에도 5년간 종부세 비과세를 허용키로 했다.

1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위도 지방의 도(道) 지역에만 적용되던 공시가격 3억원 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방 광역시까지 확대 적용키로 했다.

비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업 역시 양도세 중과를 배제시키고 종부세도 비과세를 전환키로 했다.

■ 지방 미분양 아파트 환매조건부 매입

건설경기 보완을 위한 다음 조치로 건설중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격인 최초 분양가의 70～75% 수준에서 주택공사와 대한주택보증 등이 매입하는 것을 원칙으로 하되, 준공이후 사업 시행자가 원할 경우 공공 매입 가격에 공공의 자금조달 비용이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션을 부여키로 했다.

또 기존 사업 시행자가 환매받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건을 부가하는 한편, 현재 시행중인 환매조건없는 공공매입 프로그램도 준공전 미분양까지 대상을 확대키로 했다.

■ 최저가 낙찰제 연기 등 계약제도 탄력 운영

정부는 끝으로 건설경기 둔화상황을 고려해 당초 계획했던 최저가낙찰제 확대를 내년으로 연기하고 단품슬라이딩제 적용을 확대하는 등 계약제도를 탄력적으로 운영키로 했다.

또 턴키·대안입찰 공사 탈락자에 대한 설계비 보상을 현실화시키는 한편, 1000억원 이상 국가공사는 공동수급체 구성원수를 확대(예, 5→10개사 이내)해 지역업체 참여기회를 넓히기로 했다.