서울시 구로구 고척4구역 재개발 수주전이 막바지로 치닫는 가운데 ‘연대보증’이 새로운 화두로 떠올랐다.

연대보증이란 돈을 빌린 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 대신 갚을 제3자를 미리 정해 놓은 제도다. 여기서 제3자는 연대보증인으로, 채무자와 동일한 지급의무를 갖게 된다.

최근 재개발 사업을 추진 중인 조합이 연대보증 문제로 어려움을 겪는 사례가 늘고 있는 만큼 고척4구역 조합원들의 이목도 집중되고 있다.

21일 고척4구역 주택재개발정비사업조합에 따르면, 입찰에 참여한 현대엔지니어링과 대우건설이 조합에 제출한 가계약(안)에서 ‘연대보증’ 내용이 차이를 보이고 있다.

현대엔지니어링의 가계약서 제 10조(계약이행의 보증) 4항에는 ‘을(시공사)은 갑(조합)에게 본 계약 및 금전소비대차와 관련해 갑의 임원, 대의원 및 조합원들의 연대보증을 요구할 수 없다’라고 명시돼 있는 반면, 대우건설의 계약서에는 제 10조 내용자체가 삭제됐다. 이는 대우건설이 고척4구역의 시공사로 선정될 경우 조합원들의 연대보증이 필요할 수도 있다는 것을 의미한다.

▶ 재개발 차질 시 연대보증 앞세워 조합원 재산 가압류

재개발·재건축 등 정비사업을 추진하는 과정에서 ‘연대보증’ 때문에 어려움을 겪는 조합이 많다.

수주 당시에만 해도 조합을 위해 하늘의 별이라도 따줄 것 같던 시공사들이 시장 침체 등에 따라 사업에 차질이 발생하면 돌변해 도급계약서상 연대보증인으로 명시된 조합 임원 등에게 대여금 반환을 요구한다.

실제로 지난 2017년 8월 정비구역에서 해제된 경남 창원시 교방2구역(재개발)의 조합원들은 계룡건설산업으로부터 대여금 청구 소송을 당했다.

시공사인 계룡건설산업이 조합과 맺은 공사도급 가계약서를 근거로 조합 임원과 대의원 등을 연대보증인으로 판단해 대여금 15억여원을 반환하라고 청구한 것이다. 재산 가압류 통지서를 받아 든 조합원들은 밤잠을 설치고 우울증, 혈압약을 먹는 등 심적 고통을 겪고 있다.

연대보증은 조합원들에게 노예계약과 같다. 매몰비용을 떠안게 될 수 있는 만큼 재개발사업추진 내내 시공사의 눈치를 볼 수밖에 없다.

시공사 교체도 여의치 않다. 새로운 시공사가 기존 매몰비용을 모두 지급하더라도 이에 따라 공사비가 상승하고, 비례율이 하락하게 된다. 비례율은 재개발 사업의 수익을 조합원 감정가에 비례해 배분하는 비율로, 높을 수록 조합원들에게 유리하다.

▶ 연대보증 항목 삭제 이유는 재무구조 악화?

대우건설이 고척4구역 조합원들에게 연대보증을 요구하지 않겠다고 약속하지 못하는 이유는 악화된 재무구조 때문이라는 분석이다.

대우건설의 지난 1분기 부채비율은 311.7%로 지난해 말 대비 34.9%포인트 높아졌다. 금융리스 부채가 1천812억원 증가했고, 운전자본 부담 확대(약 1400억원 증가)로 순차입금도 지난해 말 대비 3217억원 늘었다.

재무구조 안정을 뒷받침하는 실적도 둔화됐다. 금융감독원의 전자공시시스템에 따르면, 대우건설의 올해 1분기 연결재무제표 기준 영업이익은 985억원으로, 전년 동기 대비 45.9% 급감했다. 2018년 시공능력평가 10위권 내 상장 건설사 중 꼴찌이다.

대우건설의 1분기 매출액도 2조309억원으로 23.4% 감소했고, 당기순이익도 494억원으로 55.7% 줄었다.

고척4구역 한 조합원은 “‘회사가 부실하다’는 이미지를 좀처럼 떨치지 못하는 대우건설이 ‘연대보증’이라는 혹까지 달았다”며 “매각을 앞둔 회사라 연대보증 조항을 삭제하지 않을 것으로 예상되 조합원들에게 큰 부담이 되고 있다”고 말했다.