전국 각지에서 도시정비사업이 활발히 진행되고 있다. 도시정비사업은 노후화된 기존 아파트나 지역을 재탄생시키는 것으로, 주거환경이 정비되고 주택의 가치 상승을 기대할 수 있어 관심이 쏠린다.

도시정비사업은 절차가 복잡하고 사업진행 과정에서 다양한 변수가 발생할 수 있어 난이도가 높다. 그러나, 사업주체인 조합은 비전문가 집단으로, 실질적으로 사업을 이끌어갈 시공사의 역량이 매우 중요하다.

이에 따라 조합은 시공사 선정 시 까다로운 기준을 적용해야 한다. 특히, 우수한 사업성을 갖춘 인기단지에는 다수의 건설사가 몰려 조합원들의 마음을 흔들기도 한다.

◆ 정비사업 시공사, 시공능력·도시정비사업 경험 ‘관건’

조합은 시공사 선정 시 어떤 것을 기준으로 해야할까? 전문가들이 한 목소리를 내는 가장 중요한 기준은 바로 '아파트를 잘 짓는 곳'이어야 한다는 점이다.

도시정비사업의 기본 목적은 기존에 살던 오래된 주거시설을 아파트 중심의 새 주거지로 정비하는 것이다. 따라서 기본 목적인 아파트를 짓는 능력, 즉 시공능력이 뛰어나야 한다.

다음으로 중요한 포인트는 '도시정비사업의 경험'이다. 사업절차가 복잡하고, 사업진행에 따라 세입자 문제, 현금청산자 문제, 비대위 등 다양한 변수 발생이 많은 만큼, 이를 해결하는데 있어 시공사의 축적된 경험과 노하우가 조합의 원활한 사업진행에 큰 영향을 미친다.

특히, 시행자가 하나인 일반사업과 달리 조합원 전원이 시행자로 각각의 이해관계가 다른 만큼, 이들의 의견을 수렴하고 조율하기 위해서는 다양한 실행 경험이 있어 조언자 역할을 할 수 있는 시공사 선정이 주요하다.

◆ 고척4구역 시공사 경쟁, 대우건설 vs 현대엔지니어링

최근 시공사 선정을 앞두고 있는 구로구 고척4구역 재개발사업에는 두 곳의 건설사가 도전장을 내밀었다. 전통적인 도시정비사업 강자인 대우건설과 정비사업 후발주자인 현대엔지니어링이 그 주인공이다.

시공능력부분을 살펴볼 때, 우위에 선 곳은 대우건설이다. 대우건설은 2018 시공능력평가 아파트 부문에서 2위(4조 1630억원)를 치지했다. 반면 현대엔지니어링은 11위(1조 358억)를 기록했다.

수상실적을 통해 살펴본 아파트 시공능력도 대우건설이 앞선다. 대우건설은 살기 좋은 아파트 대상 7회 수상을 비롯해 아파트 부분에서 다양한 수상실적을 보유 중이다. 반면 현대엔지니어링은 주로 토목과 플랜트 부문에서 두각을 나타낸 기업으로, 아파트는 상대적으로 적다.

도시정비사업의 경험 면에서도 격차가 크다. 대우건설의 최근 3년간 정비사업 준공 실적이 총 6만 6868세대인데 반해 현대엔지니어링의 정비사업 준공실적은 '0세대'다.

업계에서는 고척4구역 시공사 선정에서 대우건설이 한 수 앞서는 것으로 보고 있다. 한 정비사업 전문가는 "도시정비사업은 시공사가 내놓은 제안 조건도 중요하지만 그것과 함께 시공사의 경험과 능력을 따져봐야 한다"고 말했다.