‘토지이용계획’은 부동산개발에 있어서 바탕이 되는 것이며 토지를 구입할 경우 반드시 발급받아 확인해야 한다. 토지이용계획확인서에는 국토의 이용, 도시계획관련서, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래 그 외 기타란으로 구분지어 놓고 있다.
각각의 내용은 현실적으로 중요한 사항을 지침하거나 표시하는 방법으로 사용된다. 토지이용계획확인서에서 ‘1번의 도시관리계획은 용도구역, 용도지구, 용도구역 등을 포함한다. 그중 용도지역이라는 것이 있는데 그 유형에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다.
각 용도마다 개발행위가 어느 정도 촉진 및 제한된다. 여러 가지 토지의 용도에서 그 가치 및 지가를 살펴보면 가장 비싼 것이 상업지역이며 그 다음은 주거지역, 공업지역, 녹지지역의 순으로 이어진다.
따라서 지가의 상승은 지목변경 즉, 전에서 대지로의 변경보다는 용도지역의 변경이 더욱 관계를 맺을 것이다. 여기서 녹지지역은 삭막한 도심지에 유일하게 남은 토지의 역할을 하며 자연지대로 보전성이 강한 편이다.
따라서 다른 지역보다는 그 가치가 떨어지며 녹지지역을 세분화하면 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지 등으로 세분화된다. 녹지지역이 10년 이내에 개발이 되지 않을 경우에는 자금이 묶일 수 있으므로 주의해야 한다.
특히 보전녹지는 과수원 등을 설치할 수 있는 농업용 및 무주택 농민의 농가주택 건축이나 공공시설, 종교시설, 체육시설 등으로서만 건축이 허용된다. 보전녹지도 토지이용계획서에 나타나 있다.
또 생산녹지는 보전녹지의 경우처럼 규제가 많은 편은 아니지만 농업생산시설 외에 기타의 개발은 규제를 받는 편이다.
그런데 녹지지역 가운데서 가장 투자성이 강한 것은 '자연녹지'이며 그곳은 추후 도심이 확장되면 제일 먼저 개발될 수 있는 곳이다. 녹지지역은 도시지역이지만 다른 용도지역과 비교한다면 규제가 많은 편이다.
예컨대 주거지역, 상업지역, 공업지역은 건폐율이 50-90%에 이르지만 녹지지역은 불과 20% 정도이기 때문이다. 용적률도 다른 지역이 1,000% 내외이지만 보전지역은 100% 내외이다.
특히 보전녹지는 건폐율이 20%, 용적률이 80%에 불과하다. 대체로 녹지지역의 투자타당성은 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지의 순이지만 개발을 피하고 자연친화적으로 삶을 영위하고자 하는 사람은 오히려 보전녹지가 좋을 수 있다.
용도지구는 경관지구, 미관지구, 고도지구 등으로 구분되고 경관지구는 자연풍경 보존을 목적으로 건폐율 및 용적률에 제한이 있다. 그리고 미관지구는 도시미관의 유지가 목적이며 그에는 1-5종으로서 개발행위가 어렵다.
한편 개발제한구역 즉, ‘그린벨트’ 지역은 장기적 및 평면적 개발억제지역으로서 기간의 제한이 없다. 흔히 재개발지역은 낡고 불량한 주거지역이기 때문에 현대화하여 토지의 효율성을 극대화시키는데 사업시행일까지 건축이 금지된다.
이 구분을 최근에는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 구분한다. 그 구분에서 다시 9가지로 나누고 다시 21가지 항목으로 구분한다. 그와같은 구분에 따라 토지의 용도는 물론 가치가 결정된다.
특히 건폐율, 용적률, 건축가능한 시설물 및 종류 등도 그에 의해 결정된다. 용도지역변경은 정부에서 국가의 다각적인 측면의 균형발전을 위해 정해지고 정부에서는 20년 단위로 국토의 균형발전을 위해 결정 및 고시하고 5년 단위로 재설정한다.
토지이용계획확인서에서 ‘2번’부터 ‘12번’까지는 각종 규제사항을 표시하며 주로 특별 조치사항으로 묶어둔 것으로 볼 수 있다. 그리고 그것은 다른 법률 예컨대 산림은 ‘산지관리법’, 문화재는 ‘문화재관리법’, 농지는 ‘농지법’ 등과 관계를 맺는다. 만약 관련법 등에서 규제되는 사항이 없을 경우에는 ‘해당사항 없음’으로 표시된다. 물론 표시사항이 많을수록 당해 토지에 대한 규제사항이 많으므로 가치가 떨어짐을 알아야 한다.
