인천 한들구역 도시개발사업, PF 5500억 조달··· 연내 분양 가시화
인천 한들구역 도시개발사업, PF 5500억 조달··· 연내 분양 가시화
  • 이경운 기자
  • 승인 2019.04.16 10:13
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공익적 가치부여… 토지주·디벨로퍼 윈윈하는 혁신 사업모델 제시
검암역 로열파크씨티 푸르지오 조감도.
검암역 로열파크씨티 푸르지오 조감도.

인천 한들구역 도시개발사업이 지난달 총액 5500억원 규모의 PF(프로젝트 파이낸싱)를 성공적으로 조달하며 본 궤도에 들어섰다. 향후 주요 절차로는 분양승인 정도만 남아 있어 연내 분양에 대한 기대감이 커지고 있다.

DK도시개발(회장 김정모)의 관계사인 DK아시아는 인천광역시 서구 백석동 170-3번지 일대에 추진중인 '인천 한들구역 도시개발사업'을 위해 지난 2월 12일 2600억원 규모의 1차 PF 조달에 이어, 같은 달 28일에 2900억원 규모의 2차 PF 조달을 마쳤다. 2차 PF 금융주관사는 1차와 동일한 KEB하나은행이다.

앞서 DK아시아는 지난 2월 1일 인천 서구청으로부터 한들구역 내에 4805가구 규모의 대단지 아파트를 조성하는 내용의 '검암역 로열파크씨티 푸르지오' 사업승인을 받은 바 있다. 이어 총액 5500억원 규모의 PF 조달까지 성공, 실제 분양에 이르기까지의 대부분 절차를 마무리한 상태다.

한들구역 도시개발사업은 다년간 축적된 도시개발사업 전문성을 바탕으로 시행사와 토지주가 상생할 수 있는 진화된 형태로 추진되고 있다.

DK도시개발은 매매계약 이후 진행될 4~5년 인허가 기간 동안의 토지대 상승금액을 최초 토지매매계약 시점의 계약금액에 미리 반영함으로써 토지주와의 신뢰를 공고히 했고, 사업승인 이후 토지대를 일시불로 지급함으로써 금융이자가 발생하지 않아 상품에 반영될 원가 비중을 낮춰 사업성을 확보했다. 공익적 측면에서도 최종 소비자인 아파트 입주민들에게 유익하도록 진행했다. 이같은 추진 방식은 도시개발사업 자체의 안정성 제고에 기여, 금융조달 측면에서도 매우 유리하게 작용한다는 것이 DK도시개발 측 설명이다.

DK도시개발 김효종 본부장은 "그동안은 건설사가 지급보증 및 신용보강 등을 이유로 우월적 지위를 누리며 도시개발사업을 주도해 왔으나, 주택사업 절차에만 익숙할 뿐 도시개발계획 전반에 대한 이해도는 아쉬운 경우가 많았다"고 설명했다.

이어 "도시개발법도 지자체마다 조례가 상당수 상이해 사업실패의 주요인으로 작용했다"며, "도시개발사업은 적정한 인구밀도와 용적률 확보가 매우 중요하며, 전용면적 59㎡, 74㎡ 이하 20평형대가 전체 공동주택의 60% 이상 공급돼야만 사업의 안정성을 확보할 수 있다"고 밝혔다.

김 본부장은 "한들구역 도시개발사업은 모두 세 단계로 진행된다. 첫 단계로 소유권이전 및 명도관련서류 100%를 금융주관사가 직접 위탁·보관하는 형식으로 우선 확보, 둘째 단계로 공동주택 사업승인을 득해 인허가 리스크를 해소했고, 셋째 단계로 PF자금을 조달해 토지대를 일시불로 지급함으로써 금융이자를 절감해 토지매입 원가비중을 낮췄다"며, "이는 토지주·디벨로퍼간의 상호신뢰와 금융주관사의 적극적인 참여 등, 3박자가 일치돼야 가능한 것으로 한들구역 프로젝트가 PF조달의 새로운 패러다임을 만들어냈다"고 덧붙였다.

KEB하나은행 부동산금융부 관계자는 "이번 PF는 기존의 도시개발사업과 자금 조달 및 사업 추진 측면에서 기존에 통용되던 패러다임 자체가 달라졌다는 데 의미가 있다"며 "그동안 건설사가 지급보증 및 신용보강 등을 이유로 건설사 주도의 사업 형태가 주를 이뤘다면, 이번 한들구역 도시개발사업은 기존의 PF조달방식에서 탈피, 선진적 도시개발사업의 롤모델을 제시했다는 새로운 상징성을 갖게 될 것"이라고 밝혔다.

인천 한들구역 도시개발사업은 이같은 패러다임 변화를 통해 사업안정성을 확보한 우수 PF조달 사례로 선정돼, 업계와 학계, 금융기관 등의 부동산PF 교육자료로 적극 활용되고 있다.

한편, 인천 한들구역 도시개발사업은 총 사업비 2조 5000억원이 투입되는 초대형 도시개발 프로젝트다. 개발구역 내에 '검암역 로열파크씨티 푸르지오'와 대규모 주민 커뮤니티 시설 등이 조성될 예정이다. 구역 내 각급 학교 및 근린공원, 주민편의시설 조성 등에도 적극적인 투자가 예정돼 있다.

더욱이 검암역 일대는 교통 관련 호재가 잇따르고 있어 기대감이 크다. 검암역은 인천도시철도 2호선과 공항철도, 서울지하철 9호선 연계(2020년 예정)로 트리플역세권을 형성하며, 이를 통해 인천 각 지역과 마곡지구 등 서울 강서·강북 진출입이 용이하다.

특히 '검암역 로열파크씨티 푸르지오'는 공항철도 검암역 이용 시, 서울에 위치한 김포공항역까지 단 2정거장만 이동하면 돼 3기 신도시로 지정된 인천 계양지구보다 서울 진입이 더 빠르다. 3정거장 거리인 마곡나루역까지 16분, 서울역까지는 35분이 소요된다. 아울러 검암역에서 마곡나루역까지 인천 국제공항고속도로 이용 시 10분 대에 도달할 수 있다.

직주근접 특성도 두드러진다. '검암역 로열파크씨티 푸르지오'는 청라국제도시 및 김포·인천공항, 김포양촌·학운2·학운4 산업단지 등이 가까워 풍부한 주거수요 확보가 가능한 단지다.

청라톨게이트까지 차량으로 5분, 지하철로 한 정거장 거리인 청라국제도시에 조성될 예정인 하나금융타운·차병원 의료복합타운·청라스타필드 종사자 수요도 품게 될 것으로 보인다. 차량 12분, 전철 세 정거장 거리(2020년 공항철도~9호선 연계노선 개통 시)에 위치한 서울 마곡지구의 LG사이언스파크 연구인력 등 종사자 유입도 기대된다.

또한 전 가구 남향 배치로 채광과 통풍 효율을 극대화하고, 단지 남쪽 인근 아라뱃길 조망권까지 확보한다는 계획이다. 아울러 '검암역 로열파크씨티 푸르지오'는 전용 59~74㎡ 중소형 위주로 공급할 예정이어서, 공익성을 기반으로 하는 대한민국 대표 도시개발 프로젝트로 자리매김할 것으로 보인다.

DK도시개발 김효종 본부장은 "곧 선보일 '검암역 로열파크씨티 푸르지오'를 통해 리스크 없이 개발 안정성을 높일 수 있는 사업 구조, 토지주와의 나눔과 상생을 중시하는 사업 철학을 바탕으로 업계 전반에 적용 가능한 선진적인 도시개발사업 롤모델을 제시할 것"이라며 "아울러 '검암역 로열파크씨티 푸르지오'가 인천과 수도권을 대표하는 새로운 초고층 랜드마크로 자리매김할 수 있도록 전 임직원이 최선의 노력을 경주할 것"이라고 포부를 밝혔다.