[표준 단독주택 공시가격] 현실화율 53%···공평과세 실현 초점
[표준 단독주택 공시가격] 현실화율 53%···공평과세 실현 초점
  • 김준현 기자
  • 승인 2019.01.24 20:38
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형평성 제고 따라 일부 조세부담 증가 '확실시'···실거주 등 보유세 증가는 제한적
1세대 1주택 고령자 15년 이상 보유시 종부세 최대 70% 감면 등 조세충격 완화
2019년도 표준 단독주택 지역별 공시가격 변동률. 

[국토일보 김준현 기자] 올해 전국의 22만 표준단독주택 공시가격이 9.13% 인상됐다. 고가 단독주택이 밀집한 서울은 17.75% 올랐다. 그 중 용산구 이태원동이 35.4%로 최고 상승률을 기록했다. 시세 대비 공시가격 격차를 비율로 나타낸 현실화율은 53.0%로 작년 대비 1.2%p 상승했다.

단독주택이 공동주택에 비해 현실화율이 낮아 불규형이 심각하다는 지적이 최근 지속적으로 부각됐다.부동산 유형별 현실화율은 공동주택이 68.1%인 반면, 단독주택은 51.8%에 머물렀다. 특히 시세가 많이 오른 고가 단독주택을 서민 거주 공동주택과 비교해 볼 때 심하게 저평가됐다.

동일한 유형 내에서 고가일수록 현실화율이 낮다는 문제점도 드러났다. 시세가 급등했던 고가주택일수록 장기간 저평가돼 조세의 역진성도 발생했다.

실제로 지난해 국토교통부 관행혁신위원회 역시 공시가격의 낮은 현실화율과 불형평성에 대한 문제를 지적하고, 개선할 것을 권고한 바 있다. 공시제도의 객관성·공정성 확보를 위해 유형·지역·가격대별 불균형을 바로잡아야 한다는 설명이다. 

국토부 관계자는 "공시제도 도입 당시부터 현실화율이 낮았고, 가격 상승분도 제때 반영되지 못해 유형·지역·가격대별 불균형이 심화된 측면이 있다"고 말했다. 

■ 지역별 변동률 현황
최근 수년 동안 4~5%대로 유지되던 전국 평균 공시가격 변동률이 9% 선까지 오른 것은 이례적으로 평가된다.

시도별로 보면, 서울이 17.75%로, 유일한 두자리수대 상승률을 기록했다. 뒤어어 ▲대구 9.18% ▲광주 8.71% ▲세종 7.62% ▲제주 6.76% ▲부산 6.49% ▲경기 6.20% ▲인천 5.04% ▲전남 4.50% ▲대전 3.87% ▲강원 3.81% ▲충북 3.25% ▲경북 2.91% ▲전북 2.71% ▲울산 2.47% ▲충남 1.82% ▲경남 0.69% 순이었다.  

국토부는 서울을 중심으로 한 부동산시장 활황 및 각종 개발사업, 주상용 주택으로 용도 전환하기 위한 단독주택 부지 수요 증가로 인해 공시가격이 올랐다고 강조했다.

반면 경남지역의 경우, 지난해 3.67%에서 2.98%p 줄어든 0.69% 낮아진 점은 일부지역의 조선 및 관련 산업 침체를 이유로 들었다.

시군구별 변동률을 보면 전국 평균 9.13%보다 높게 상승한 지역은 28곳이다. 평균치를 하회한 지역은 222곳으로 나타났다.

그 중 15% 이상 상승한 지역은 용산, 강남, 마포, 서초, 성동구 일대다. 모두 서울지역이다.

용산의 경우 용산공원 조성사업, 한남재정비촉진구역, 주택재개발 및 재건축사업 등의 영향으로 주택가격이 상승한 것으로 평가됐다. 강남은 국제교류복합지구 개발사업, SRT 역세권 개발, 재건축정비사업 등의 영향을 받았고, 마포구는 상권 확장에 따른 주택지대 가격이 상승한 것으로 분석됐다.

반면 공시가격이 3% 미만으로 하락한 지역은 대부분 경남권으로, 거제, 마산, 창원 지역에 집중됐다.

거제시의 경우는 조선 및 해양플랜트 사업 부진으로 영향을 받았고, 창원마산은 지역경기 침체와 더불어 공동주택 미분양으로 인한 부동산경기 침체까지 덮친 것으로 봤다.

전북 군산의 경우엔 자동차 산업 침체가 지역경기에 큰 영향을 미쳤다.

■ 가격수준별 분포 현황
시·도별 표준단독주택 현황을 보면 2만 6,557호(12.1%)로 경기 지역에 가장 많이 분포됐다. 이어 서울이 2민 2,006호(10%), 강원 1만3,483호(6.1%), 부산 1만2,433호(10%) 순으로 나타났다.

공시가격수준별 분포 현황을 보면 20억원을 초과하는 주택이 478호다. 5,000만원 이하 주택이 8만 2,236호이다.

기타 표준단독주택의 평균가격은 1억 4,540만 3,000원으로 집계됐다.

서울이 평균 5억 2,719만 7,000원, 경기가 2억 2,741만 9,000원, 부산이 1억 2,475만원 순으로 나타났다. 평균가격이 가장 낮은 곳은 전라권역으로 나타났다. 전북이 4,995만원, 전남이 3,360만4,000원이다. 분위수별로는 상위 1%가 18억5,627만6,000원이고 하위 1%는 3백92만1,000원이다.

■ 전국 최고·최저가격
가격수준별 분포 현황에 따르면, 공시 대상 표준단독주택 22만호 중 3억원 이하는 19만 2,606호다. 전체 87.6%에 해당하는 수치다.

3억원 초과 6억원 이하는 2만 743호(9.4%), 6억원 초과 9억원 이하는 3,639호(1.7%), 9억원 초과는 3,012호(1.4%)다.

전국 최고가격은 서울 용산구 한남동 소재 주택으로, 270억원으로 책정됐다. 대지 면적 1,758.9㎡, 연면적 2,861.83㎡이며 철근콘크리트조 고급주택지이다. 지난해 가격은 169억원이었다.

전국 최저가격으로 공시된 주택은 전남 신안군 흑산면 마리길 소재 주택으로 158만원에 불과했다. 대지면적 115㎡, 연면적 26.4㎡를 차지한다.

흑산도에 위치한 이 주택은 블록주택으로, 전년도 가격은 155만원이었다. 참고로 작년 개별단독주택 최저가는 전남 진도군 조도면 소재 주택이 603만원이었다.

■ 공시가격 상승에 따른 세 부담 대책
국토부는 공동주택 공시가격 상승 여부에 대해서 토지 및 단독주택에 비해 현실화율이 상대적으로 높은 점을 감안할 때 올해 변동률이 단독주택보다 낮을 것으로 예상했다. 다만 최근 시세가 올랐거나 시세와 공시가격의 격차가 커졌던 일부 고가 아파트의 경우 공시가격 상승폭이 클 수 있다는 점을 분명히했다.

이에 반해 공시가격이 급격히 상승한 만큼 세 부담 급증에 대한 우려감도 나타났다. 국토부 관계자는 "이번 공시가격의 형평성 제고 추진 과정에서 공시가격이 상승함에 따라 조세부담이 다소 증가할 수 있다"고 예측했다. 다만 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 증가는 제한적이라고 전망했다.

재산세 부담은 직전년도 대비 최대 30% 이내에서 진행된다. 또 재산세와 종합부동산세 포함 총 보유세는 1세대 1주택자 기준 최대 50% 이내 상승폭이 제한된다. 특히 1세대 1주택인 65세 이상 고령자가 15년 이상 장기 보유한 경우에는 종합부동산세가 최대 70%까지 감면된다.

참고로 다가구 주택을 임대주택으로 등록하고 8년 이상 장기 임대사업자로 등록할 경우에도 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다.

국토부 관계자는 “세 부담 완화가 필요하다면 추후 제도개선 방안을 마련하겠다”며 “공시가격 급등으로 증가한 재산세를 부담하기 어려운 1주택 장기보유 고령자에 대한 세부담 상환율 특례를 검토할 계획”이라고 밝혔다.

이밖에 공시가격 현실화로 서민 복지가 축소될 수 있다는 점도 우려사항으로 지목됐다. 에이 국토부는 전체 중 98%가 중·저가 표준단독주택이라며 공시가격 변동률이 높지 않아 복지수급에 미치는 영향은 제한적이라고 내다봤다.

공시가격이 오르면 건강보험료가 많이 오를 것이란 지적에는 대다수 중·저가 단독주택은 시세 상승 수준만 반영되므로, 공시 가격 변동 폭이 크지 않아 보혐료에 변동이 없을 것으로 예상했다. 작년 7월부터 건강보험료 부과체계를 개편해 지역가입자의 재산보험료 부담을 낮춰나가는 추세라고 덧붙였다.

기초연금이나 기초생활보장급여를 못 받게 되는 상황에 대해서는 소득 상위 30% 고가 부동산 보유자는 기초연금 수급자에서 제외될 수 있음을 밝혔다. 반면 무주택자이거나 상대적으로 공시가격이 적게 오른 중저가 부동산 보유자에겐 새로운 수급자로 선정될 수 있게 된다고 말했다.

아울러 국토부는 기초생활보장제도 수급자는 주택이 없거나 인상폭이 낮은 저가형 주택을 보유하고 있어 변동 규모는 크지 않을 것으로 예상했다.

국가장학금에 대해서는 올해는 변동이 없고 내년 1학기부터 영향을 미칠 것이라고 밝혔다. 국토부는 개별공시지가 공시 완료 이후 영향도를 심층 분석한 후, 서민 및 중산층의 장학금 수혜 혜택에 영향이 미치지 않도록 국가장학금 소득구간 산정 방식을 개선할 예정이다.

한편 표준단독주택 공시가격 이의신청은 내달 25일까지 접수할 수 있다. 이후 재조사·산정으로 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 3월 20일 최종 공시할 예정이다.