‘갑구’와 ‘을구’의 개념적 이해
‘갑구’와 ‘을구’의 개념적 이해
  • 국토일보
  • 승인 2008.07.16 00:00
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[국토포럼] 노 순 규 한국기업경영연구원장 / 경영학박사

등기부등본에서 ‘갑구’란 일반적으로 소유권에 대한 사항이 기재되는데 그것이 언제, 어떤 이유로 인해, 누구에게 이전되었는지를 그리고 그와같은 소유권에 어떤 제한이 있는지를 기록하는 것이다.

 

즉, 갑구는 소유권의 변동에 대해 순위로 기입되며 등기목적, 접수일, 등기원인, 권리자 및 기타사항을 기록한다. 어떤 등기부등본에는 괄호로 기재된 것이 있는데 그것은 과거의 등기부에서 새로운 등기부로 옮겨 적었다는 것을 표시한다.


현재의 소유자는 권리자 및 기타사항으로 표시된 란에는 마지막으로 기재된 사람의 성명이 소유자이다.

 

‘압류’는 채권자가 자신의 채권을 미리 확보해두기 위해 관련 채무자의 재산에 대해 설정한 것이다. 만약 채무가 원만하게 이행되지 않으면 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 진행될 수 있다.

 

그리고 ‘가압류’는 채무명의 확정판결을 얻기 전에 임시로 법원의 결정에 의해 채무자의 재산을 확보한 것으로서 채무가 원만히 이행되지 않으면 관련 부동산은 강제집행에 의해 경매로 넘어갈 수 있다.


‘가처분’은 소유권을 다투는 자 혹은 소유권을 주장하면서 이전등기를 청구하거나 등기된 소유권의 말소를 청구하려는 자 등이 법원의 재판을 거쳐 임시로 기존 소유권자의 처분행위를 금지한 사항에 속한다.

 

따라서 추후 소송에서 가처분권자가 승리할 경우에는 가처분등기 이후의 등기는 말소될 수 있다. 그런데 소유권 이전등기를 가처분등기한 후에 실행한다면 소유권 이전이 없던 것으로 될 수 있다.


‘경매신청’은 관련 부동산에 대한 경매가 현재 진행되고 있음을 의미한다. 경매의 유형중 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매를 의미하고 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보물권 등에 의한 경매 및 기타 법률 규정에 의한 경매가 포함된다.

 

만약 해당 부동산이 경매로 낙찰되고 그 대금이 완전히 납부되면 그후의 근저당권, 가등기담보권, 압류 효력발생 후의 지상권, 전세권, 임차권, 제3자 명의의 소유권 이전등기, 가처분, 가압류, 국세체납에 의한 압류등기 등 경락인이 인수하지 않은 부동산위의 부담의 기입등기는 모두 말소된다.


‘가등기’는 등기권리자가 후일에 본등기를 하기 위해 순위를 확보해두는 등기로서 그 밑에 공란은 본등기를 기입하기 위해 남겨둔 것이다. 따라서 만약 본등기가 될 경우에는 그에 저촉되는 가등기 이후의 모든 등기는 직권으로 말소될 것이다.


한편 갑구란에 1-1혹은 2-1이라고 기재된 경우에는 그 앞의 순위 즉, 1번 혹은 2번의 기재사항에 새로운 변화가 있을 때 그 내용을 기재하면서 그 앞번호와 연관성이 있음을 표시하기 위한 것이다. 한편 ‘을구’는 소유권 이외의 권리로서 저당권 및 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기록된다.


아울러 그와같은 권리관계의 변경, 이전, 말소 등의 사항도 기재된다. 저당권 혹은 근저당권, 전세권 등이 설정된 부동산은 저당권자 혹은 근저당권자 그리고 전세권자는 권리를 확보하기 위해 관련 부동산에 대해 임의경매를 신청할 수 있다.


그리고 ‘대항력’이란 임차주택이 매매, 경매, 공매 등으로 인해 제3자의 소유가 되는 경우라 하더라도 그 계약기간의 만료일까지는 그것을 계속해서 사용하거나 수익하게 할 수 있는 효력을 가진다.


따라서 실제로 얼마의 채무액을 부담하고 있는지를 파악하기 위해서는 별도로 확인해야 한다. 금융기관의 경우 대개 채권액의 120-140%중에서 대개 130%를 설정한다.

 

최고액을 실제 채무액보다 높게 정하는 이유는 연체이자와 관련 법정수수료 등이 발생할 것을 감안해 향후 추가 및 증가될 금액까지 합산하여 설정한 탓이다.

 

 ‘임차권‘은 임차권등기를 완료한 임차인의 경우 임의경매를 신청할 수 없지만 대항력 및 우선변제권은 있으며 임차보증금반환청구소송의 확정판결을 받으면 강제경매까지도 신청할 수 있다. 


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