Cost plus Fee에 대한 단상 
CM의 10년 발자취 동안 척박했던 건설용역시장에서 CM은 CS와 더불어 많은 업적을 쌓은 것은 자타가 인정하는 공로이다. 그러나 한편으로 CM for Fee방식 하에서 타성에 젖어간 우려도 적지 않았던 것도 주지의 사실이다.
또한 CM at Risk라는 새로운 욕구도 분출하고 있는 실정이다.
이같은 때 우선 CMr은 CM에 대한 이해를 비틀어 볼 필요가 있지 않나 싶다.
Management가 어원적 유래에 경영의 의미가 내포돼있다고 본다면, CMr은 좀 더 의뢰인(현실적으론 건축주, 발주자일 경우가 대부분임)의 이익을 대변하면서 프로젝트를 봐야 한다.
또 하나는 CM은 Consultancy의 한 영역이라고 본다. 프로젝트 계약행위의 일방의 지위(갑의 지위, 건축주를 대행)를 온전하게 확보하기 어렵다는 것이다.
이러한 가정에서 본다면 CM for Fee는 CMr에게 가장 잘 어울리는 옷이 아닌가 싶다.
그런데 아쉬움이 있다면 옷차림에서 세련되지 않았나 하고 반성해 본다. 그래서 하나의 패션제안을 해본다.
건설공사는 건설산업의 특징 상 일회성의 특징과 외상장사에 이월상품을 제 가격에 사는 매우 재미나는 산업구조를 가지고 있다.
또한 아직까지도 속칭 “노가다”라고 부르는 노동집약산업 이다보니 일반인(건설분야에 비전문가인 건축주)이 쉽게 접근할 엄두가 나지 않는게 현실이다.
건설공사의 발주방식의 다변화는 국가에서도 ‘건설산업선진화’의 한 주제로 많은 관심을 기울이고 있다.
건설산업의 발주방식은 국내에서 많이 적용하는 ‘내역입찰방식’으로 대별되는 ‘확정계약방식’과 필자가 이제 소개하려는 ‘Cost plus Fee방식’의 미확정계약방식이 있다.
Cost plus Fee방식을 우리말 표현으로 바꾸어 보면 ‘실비정산 보수가산식도급’ 방식이라고 표현할 수 있다.
건설과정 상에서 건축주에 의해서 요청된 행위를 Work 라고 하며, Work에 대해서는 전액 실제 투입된 비용을 건축주와 건설업자 양자의 확인을 거쳐 Cost로 지급․정산되는 것이다.
그리고 건설업자가 건설행위를 통해 얻으려고 했던 이익은 건축주와 건설업자 양자가 계약 전 협의․확정하여 건설업자에게 지급․보증함으로써 건설업자의 이해도 만족시켜 주는 것이다.
또한 건축주는 이윤을 제외한 실제비용만을 확인 정산함으로서 프로젝트에 투여되는 공사비의 흐름을 파악하고 모니터링 할 수 있어 예산에 최적화된 자신에게 꼭 맞는 제품을 주도적으로 생산하게 될 수 있게 된다.
어찌 보면 ‘갑’과 ‘을’로 표현되는 계약의 논리구조에 가장 근접한 발주방식이라고 보이면서도, 계약의 기본원칙인 자유평등의 원칙에도 부합하지 않는가 한다.
이는 ‘갑’과 ‘을’ 모두 각자의 계약행위의 지속을 통해 이익을 유지․조정해 주어야 할 적극적 조정자가 필요하다는 것을 느끼게 되고 필요로 하게 된다.
타의에 의한 필요(제도적․정치적 논리)에 의한 것 보다 절실한 필요(현실적․경제적 논리)에 의해 양자 모두의 선택(CMr의 역할)에 의해 CMr이 프로젝트에 관계된다면 호랑이에게 날개까지 달아주지 않을까 한다.
당해 프로젝트를 모든 면에서 가장 잘 이해하는 CMr이 프로젝트를 관리한다면 건축주․CMr․건설회사 삼자 모두가 WIN․WIN․WIN 하지 않을까 하는 희망을 가져 본다.
Cost plus Fee방식은 여러 가지 특징으로 설명될 수 있으나 그 중에서도 건설공사기간 또는 건설사업기간 동안의 Risk를 우리들이 익숙한 기존방식처럼 건설회사가 지는 것이 아니라, 건축주(발주자)가 진다는 것이다.
즉 발주자가 Risk 관리능력이 뛰어나다면 많은 이점을 가질 수 있는 이상적인 발주방식이 될 것이다.
그러나 건축주가 모든 Risk를 관리 할 능력을 갖추기는 어렵다. 그렇기에 우리 건설사업관리자의 전문적인 역량이 필요한 것이다. 이는 CM업계의 새로운 비즈니스모델이 될 수 있다.
Cost plus Fee방식의 발주방식이 어떻게 상승작용을 해 발주자의 이익을 도모하면서 프로제트를 성공적으로 완수, CMr의 필요성을 인식시킬 수 있는지를 살펴보겠다.
첫째, 기존 확정계약방식의 공사는 미래에 발생 할 지도 모르는(관리 여하에 따라서 미래에 발생하지 않을 수 도 있음) Risk를 대비하기 위해 발주자는 건설공사 원가에 이를 부담하여야 하나, Cost plus Fee방식은 Risk의 관리주체가 발주자이다 보니, Risk 관리를 잘 한다면 보다 공사원가를 절감 할 수 있다.
둘째, 건설공사는 하나의 제품(건축물)을 생산하기 위해 하나의 특별한 공장(당해 위치에 현장개설)을 세우는 특이한 제조업이다 보니 생산물(건축물) 이외의 비 확정적인 비용(건축공사를 위해 필요한 부수적 작업, 예를 들면 가설공사, 안전관리 등등)이 많이 투여 되는데 확정계약 하에서는 생산과정상에서 불필요한 부분에 대해 삭제하기가 어렵다.
그러나 비 확정 계약인 Cost plus Fee방식에서는 삭제나 공사비절감이 가능한 방법이 있다면 유연하게 대처할 수 있어 직접적인 공사비 절감이나, 공기단축, 공법의 단순화로 인한 품질향상 또는 작업의 안전성 확보 등의 간접적인 공사비 절감의 효과를 얻을 수 있게 된다.
셋째, 건설공사는 기성방식으로 대가를 지불하는 후불제 방식을 건설사의 선투입한 자본에 대해 발주자의 대가지급이 소극적이다.
물론 단기적으로 본다면 선 발주분에 대한 기성을 일정기간 유보한다면 발주자에게는 이익이 될 수도 있겠지만, 영업이익 발생을 목적으로 건설공사에 참여한 건설회사는 자금의 흐름 측면에서 몹시 곤란하게 된다. 그러면 건설회사는 기울어진 시소를 다시 평행으로 돌리려는 본능적 행동을 취하게 되고 이는 품질저하, 공기지연, 안전사고 유발 등등으로 발생될 가능성이 많다.
즉, 계약의 원칙상 일방이 불리하면 그 계약은 궁극적으로 계약의 목적달성이 어렵게 되고 이는 발주자와 건설회사 모두에게 독이 되고야 만다. 더욱이 CMr의 입장은 참으로 어렵게 되고야 만다.
따라서 양자 모두가 수긍 할 수 있는 범위에서 조율된다면 건설공사는 계약목적 달성을 향해 달려갈 수 있을 것이다.
넷째, 요즘 웬만한 공사는 기획, 설계, 건설사 계약 및 시공, 사용까지 적어도 3년 이상이 소요된다. 설계당시에 기획했던 컨셉, 공간구성, 마감재, 공법 등등 많은 부분에서 트렌드가 변화를 가져오게 된다.
그러나 확정계약에서는 이러한 설계변경에 있어서 실지 사용자인 건축가 수동적으로 이끌려 가능 경우가 많다. 그렇다 보니 건축주는 3년이나 지난 이월상품을 구매하게 되는 경우가 발생 할 수도 있다.
그런데 이월상품의 매력인 할인구매가 아닌 정가를 다주고 구입해야만 한다는 것이다. 일반적인 제조업 제품을 구매하는 구매자는 참으로 이해하기 어려운 구매형태일 것이다.
그러나 Cost plus Fee방식은 처음부터 발주자의 요구(Work)에 따라 대가를 지급하고 받기로 했기에 설계변경에서 건축주가 적극적으로 참여할 수가 제도적으로 가능하다는 것이다.
다섯째 Cost plus Fee방식은 건축주의 상황에 따라 다양한 발주방식이 존재해 맞춤형 서비스가 가능하다.
Cost plus Fee방식은 Cost-reimbursable 이라고도 불리는데, Cost Plus Fee방식은 Fee를 주는 형태에 따라 구분해 보면 Fee를 고정으로 주는 Cost Plus Fixed Fee(CPFF)방식과 Fee를 Cost에 비례해서 주는 Cost Plus Percentage of Cost(CPPC)으로 나누어 볼 수 있다.
Cost plus fee with GMP(최대비용보증계약), Cost Plus Fixed Fee(실비정산 정액보수 방식), Cost Plus Percentage Fixed Fee(실비정산 가산일정률 보수), Cost plus an Award Fee(보상조건부원가정산계약), Cost Plus Incentive Fee(유인부원가정산계약), Cost plus Sliding fee 방식, Target Estimate with Penalty and Incentive Fee 방식 등 다양하다.
이러한 Cost plus Fee 발주방식은 건축주와 건설회사 양자의 Win Win은 물론 CMr까지도 다 함께 Win 할 수 있는 새로운 비즈니스 모델이 될 것이다.
이제 시작이다! CMr이여 모판을 떠나 넓은 들판으로 나가 우리 스스로 온실을 벗어나자.
그리고 서로 서로, 모두의 응원을 기다리며 우리 모두의 가을 잔치를 풍요하게 열수 있기를 기원해 본다.
