지난 대선 이후 반짝 상승세를 보였던 아파트값이 현재는 수도권 인기지역을 중심으로 약세를 면치 못하고 있다.

고유가 지속행진으로 앞으로 경기침체국면이 장기간 이어질 것이란  우려 확산과 함께 부동산 시장역시 고전을 면치 못할 것으로 전망된다.

올 하반기 아파트 시장은 어떻게 움직일까?

부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에서 하반기 시장을 예측해 봤다.

버블세븐 대형아파트 상승 우려

상반기 수도권 아파트시장에서 가장 약세를 면치를 못했던 곳은 버블세븐 지역이다. 실제 올초부터 6월 현재까지 버블세븐 아파트값은 평균 0.46% 떨어졌다. 같은 기간 서울, 경기 등 수도권 아파트값이 2.18% 오른것과 비교하면 상반된 결과다.

특히 이런 하락세는 용인과 분당 소재 중대형에서 주도했다. 용인의 경우 20형대는 0.17% 떨어지는데 그쳤지만 40형대는 2.24%, 50형대와 60형대 이상은 각각 2.14%씩 하락한 것으로 나타났다.

분당도 사정은 마찬가지다. 특히 20형대 미만의 소형아파트는 리모델링 기대감에 무려 6.57%나 올랐지만 40형대 이상 중대형은 평균 2% 이상 떨어진 것으로 조사됐다.

그렇다면 올해 이 지역 중대형 하락세가 두드러진 이유가 뭘까?

한 마디로 거품이 제거되고 있다고 봐야 할 것이다.

 2006년 판교 분양당시 용인이나 분당은 판교 기대감에 아파트값이 큰 폭으로 올랐던 곳이다. 이로 인해 종합부동산세 대상 아파트도 급증했다. 실제 용인의 경우 2006년 종부세 예상 아파트는 전년 대비 3배(4,135가구 --> 1만6,511가구)이상, 분당은 1배(2만3,934가구 --> 3,6671가구) 가까이 늘었다.

하지만 하반기 판교 마지막 중대형 분양물량으로 알려진 아파트의 분양가가 대략 1천8백만원을 넘지 않을 것으로 알려지는 등 이들 지역에 아파트값을 견인할 만한 호재가 사라지고 있다. 현재 분당 40형대와 50형대의 매매가는 각각 2천1백만원과 2천3백만원 선으로 판교 중대형 아파트 분양가 보다 높은 수준이다.

그렇다면 하반기에도 이런 장세가 유지될까?

확신할 수 없다. 당초에는 ‘고분양가 --> 아파트값 상승’ 의 연결고리가 끊어졌기 때문에 추가상승 압력이 낮을 것으로 예상했다. 하지만 현재 1가구1주택자의 경우 종부세를 비과세 하도록 하는 종합부동산세법 개정이 추진되고 있어 장담할 수 없는 상황이다.

현재는 1가구1주택자라도 공시가격이 6억원을 초과할 경우 종부세를 내야했다. 하지만 현재 추진되고 있는 세법 개정안에는 1가구1주택자의 경우에 주택 가격에 상관없이 종부세를 내지 않도록 하고 있다. 즉 1가구1주택자는 투기 목적이 없는 실수요자이기 때문에 과도한 세부담을 지우는 것은 불합리하다는 것이 법 개정이 추진되는 이유다.

법 개정 추진 상황을 좀더 지켜봐야 하겠지만 만약 세법이 개정된다면 버블세븐지역 중대형, 특히 올해 큰 폭으로 내렸던 용인이나 분당 중대형 아파트값은 다시 반등할 여력이 높다고 예상된다.

수요자들은 비싸더라도 큰 집 한 채를 소유하려고 할 것이기 때문이다.

강남 재건축 약보합세 예상

용인, 분당 중대형과 함께 올 상반기 가장 약세를 보였던 것이 강남권 재건축이다. 올초부터 6월 현재까지 2.23%나 떨어졌다. 강남권 4개 지역 모두 하락했으며 이중 송파구(-4.99%)와 강동구(-4.80%)의 하락폭이 가장 컸다.

강남구와 서초구도 각각 1.25%와 0.14% 떨어졌다.

올해 강남권 재건축이 큰 폭으로 떨어진 이유는 복합적이다.

먼저 대선 이후 기대됐던 재건축 규제완화가 나오고 있지 않아서다. 그렇다 보니 시장에선 실망매물이 등장했다.

여기에 올 여름부터 송파구를 중심으로 1만가구 이상에 새 아파트가 강남권에 쏟아져 나옴에 따라 갈아타려는 수요가 매물을 내놨다. 또 일부 관리처분을 받은 재건축 아파트의 경우 조합원들이 추가로 내야하는 추가부담금이 당초 예상보다 높자 조합원들이 매물을 처분하고 있다.

반면 매수자들은 좀더 기다려 보자는 관망세가 짙다. 결국 매물은 나오는데 살 사람이 없으니 가격이 떨어진 것이다.

그렇다면 하반기 강남권 재건축 아파트 시장은 어떨까?

주목할 만한 것은 5월 마지막주 들어 강동구 둔촌주공과 송파구 가락시영 등을 중심으로 거래가 활발해 지고 있는 것이다. 이는 수치가 말해준다. 즉 변동폭이 감소하는 것이다.

지난 5월 9일 조사에서 강남권 재건축 매매가 변동률은 마이너스 0.30%를 기록하면서 주간 단위로 올들어 가장 많이 떨어졌다. 그리고 매주 하락폭은 줄어 5월 30일 조사에서는 마이너스 0.13%를 나타냈다.

즉 저가매수세가 급매물을 중심으로 매수에 나섰다고 볼 수 있는 것이다. 그리고 이런 양상은 급매물이 소진될 때까지 계속되면서 하락폭을 감소시킬 것이다.

그리고 일시적 이긴 하지만 급매물 소진으로 강남권 재건축 변동률이 상승세로 돌아설 것이다. 반등 이후부터 매수자들이 다시 관망세를 보이면서 강남권 재건축 아파트값은 떨어질 것으로 예상된다.

결국 하반기는 일시적으로 상승국면을 보이겠지만 전반적으로 재건축 가격을 견인할 만한 요인이 없기 때문에 약보합세를 보일 것이다.

지방 전매제한 폐지 .. 지방 분양시장 활성화 '글쎄'

하반기 시행되는 주택정책 가운데 눈여겨 볼만한 것은 지방 전매제한 폐지다. 국토해양부는 오는 6월 29일을 기해 지방 공공주택과 민간주택의 전매제한 기간을 줄인다고 했다.

현재 지방 공공주택은 5년(전용면적 85m2이하) 또는 3년(전용면적 85m2초과), 민간주택은 6개월동안 분양권을 팔 수 없다.

하지만 민간주택의 경우 입주자모집공고일에 게재된 계약일이 29일 이후인 아파트는 계약체결 후 곧바로 분양권을 팔 수 있다. 즉 6개월 전매제한 조치가 없어지는 것이다. 공공주택의 경우도 주택 규모에 상관없이 전매제한기간이 1년으로 줄었다.

결국 이런 조치는 지방 분양시장을 활성화 시키겠다는 의도로 풀이된다. 그렇다면 과연 지방 미분양이 원활하게 해소되고 분양시장이 활성화 될까?

지방 전매제한 폐지만으로는 역부족으로 생각된다.

분양가에서 경쟁력이 있는 분양가 상한제 적용 민간주택이 본격적으로 나올예정이고 현재 쌓여 있는 미분양 물량이 만만치 않기 때문이다.

3월말 기준 전국 미분양 아파트는 13만1천7백57가구로 1996년 2월(13만5천3백86가구)이후 12년 1개월만에 최대치다. 그리고 이중 지방이 차지하는 비율은 대략 80% 정도인 10만가구 정도다.

그렇다보니 정부는 6월 초 중으로 특탄의 미분양 해소책을 내 놓을 전망이다. 현재 거론되고 있는 해소책으로는 매입임대사업자 자격완화와 주택담보인정비율(LTV) 완화, 취등록세 감면 등이다.

어떤 해소책이 나올지는 지켜봐야겠지만 LTV와 같이 주택 수요에 즉각적인 영향을 미치는 금융규제 완화방안이 나온다면 호재가 있는 지방지역의 경우 미분양물량 해소를 기대할 볼 수 있을 전망이다.