보금자리주택 3차 지구 5곳(4만여가구)이 발표됐다. 지난 2009년 5월 시범 보금자리주택 4곳, 10월 2차 보금자리주택 6곳이 발표된 후 5개월 만이다.

이번 3차 보금자리주택 해당 지역은 서울 항동, 인천 구월, 광명 시흥, 하남 감일, 성남 고등 5개 지구다.

3차 보금자리주택은 약 21k㎡로 지금까지 발표된 보금자리주택(시범 : 805만6,000㎡, 1차 : 889만7,000㎡) 중 가장 넓은 면적을 차지한다. 올 하반기에 사전예약이 실시될 예정으로 약 4만여 가구가 3차 보금자리주택으로 공급된다.

5개 지구에서 총 12만1,000여 가구가 건설되며, 이중 보금자리주택 8만7,000여 가구가 공급된다. 이 가운데 보금자리주택 총 6만9,000여 가구인 광명시흥 지구는 단계적으로 공급될 예정으로 이번 3차에는 2만2,000여 가구만 배정됐다.

내집마련정보사 김선영 연구원은 “3차 보금자리주택에는 세곡·내곡 등 강남권은 포함되지 않았지만, 서울 항동, 광명 시흥 등의 우수한 입지를 갖춘 지역이 선정됐다”며 “비교적 기존 시가지와 인접한 지역으로 인프라를 향유 할 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.

 

◇ 광명시흥

광명시흥은 3차 보금자리주택 중 가장 큰 규모로 조성된다.

총 9만5,000가구 중 보금자리주택 6만9,000가구가 공급될 예정으로, 이번 3차에서는 2만2,000가구 공급이 계획돼 있다. 나머지 4만7,000여 가구는 단계별로 공급된다.

낙후된 수도권 서남권역을 개발해 거점도시로 육성하고, 주거·산업·교육·문화 시설을 어우르는 자족도시로 개발된다.

신도시급 규모로 개발되는 광명시흥지구는 주변에 광명역세권 등 개발 사업이 진행중으로 생활편의시설, 학군 등 주거환경 개선기대감이 높다.

이 지구는 서울 서남부지역과 바로 인접해 있어 서울접근성이 뛰어난 곳으로 서울지하철 7호선, 고속철도, 서울 외곽순환도로, 제2경인고속도로 등이 가까워 교통 여건이 우수하다. 향후 신안산선, 계수대로 등도 개통될 예정이다.

최근 광명시 일대는 철산동 등 재건축단지 입주여파로 아파트값이 다소 약세를 보이기도 했지만 가산디지털단지 및 서울 강남 직장인 등 수요층이 두터워 하락세가 잦아드는 모습이다. 그러나 신도시급 규모의 보금자리주택이 저렴한 가격대로 공급될 경우 기존 단지들은 타격이 불가피할 전망이다.

 

◇ 서울 항동

서울 항동지구는 서울 항동 일대 총 67만6,000㎡를 개발해 총 4,500여 가구가 공급된다. 이중 이번 3차 보금자리로 3,400여 가구가 분양을 앞두고 있다.

이 지구는 위치상 서울이지만 생활권은 부천시와 연계될 가능성이 높다. 서남권 르네상스 개발 계획으로 향후 개발 기대효과가 크며, 풍부한 녹지공간을 갖춘 친환경 녹색단지로 개발될 예정이다. 반면 편의시설과 교통여건은 뛰어나지 못하다.

경인선 역곡역 및 서울지하철 7호선 온수역을 차량으로 이용이 가능할 것으로 보인다. 2010년 말 시흥에서 부천을 거쳐 구로까지 이어지는 계수대로가 이들 부지 인근으로 개통돼 될 예정이다.

인근에 2차 보금자리인 부천옥계 및 시흥은계지구가, 3차 보금자리인 광명시흥이 몰려 있어 자칫 공급과잉이 우려될 수 있다.

 

◇ 성남고등

성남고등지구는 성남시 고등동 일대 총 면적 56만9,000㎡로 3,800가구 중 2,700가구가 공급될 예정이다. 주택이 부족한 성남지역에 서민주택을 공급하고 강남권의 주택수요까지 흡수 할 수 있는 지구로 개발될 예정이다.

인근에 인릉산, 상적천, 상적저수지 등이 위치해 있어 주거환경이 쾌적하며 중저밀도 단지로 개발될 예정이다.

지리적 위치는 서울 도심 동남측 약 18km 지점으로 판교신도시 삼평동, 성남시 성남동과 인접해 있다. 대왕판교로, 용인-서울간 고속도로, 분당-내곡간 고속도로 등이 지나 교통여건은 양호한 편이다.

그러나 지하철 이용이 불편하고 단지규모가 적어 강남권 수요 흡수에는 어려움이 예상된다. 또 산으로 둘러싸인 주변 지형상 학교 및 기타 편의시설을 갖추기 쉽지 않아 편의시설 이용을 위해서는 지구 남측에 위치한 판교신도시까지 이동해야 하는 단점이 있다.

성남지구는 위로는 세곡·내곡 보금자리, 아래로는 판교신도시가 있어 지속적인 개발압력이 이어질 것으로 보인다.

 

◇ 하남감일

하남감일지구는 하남시 감일동 일대 총 면적 170만8,000㎡로 1만2,000가구 중 8,400가구가 공급될 예정이다.

지리적 위치는 서울 도심 동남 측 약 16km 지점으로 서울시 송파구 마천동, 오금동, 오륜동과 인접해 있다. 지하철 9호선이 개통되면 이용이 가능할 것으로 보인다.

서울외곽순환도로와 강동대로를 이용할 수 있고 입지 상 위례신도시와 연계 개발을 통해 서울 강남권 주택수요를 분산하는 대체 주거지로 조성될 전망이다.

그러나 기존 시범지구, 2차 지구에서 지정된 우면·세곡·내곡지구 보다는 강남접근성이나 교통여건이 떨어지는 만큼 청약경쟁률도 이들 지역에 비해 다소 낮을 것으로 예상된다.

대형쇼핑시설이나 편의시설을 이용하기 위해서는 잠실이나 강남까지 이동해야 한다는 것도 약점이다.

 

◇ 인천 구월

인천 구월지구는 구월동 일대 총 84만1,000㎡에 조성되며 총 6,000가구가 들어선다. 이중 이번 3차 보금자리로 4,300여 가구가 공급될 예정이다.

보금자리주택 중 첫 번째 인천 물량인 구월지구는 재개발 및 재건축으로 인한 이주수요를 흡수하고 인천도심권에 저렴한 주택을 공급하기 위해 조성된다.

인천 도심권(인천시청기준 1km지점)에 위치해 있어 교통여건 및 편의시설이 잘 갖춰져 있다.

신세계백화점(인천점)을 비롯해 롯데백화점(인천점), 길병원, 구월농산물 도매시장 등 주거 편의시설은 물론 인천종합터미널, 인천지하철1호선 인천터미널역 등을 도보로 이용할 수 있다. 제2경인고속도로 남동인터체인지 접근도 편리하다.

단 최근 1년간 구월동 일대 아파트 매매변동률을 살펴보면 -1.79%의 하락률을 기록한 만큼 지역적으로 수요층이 두텁지는 않은 곳으로 보금자리로서 큰 인기를 끌기 어려울 것으로 보인다.

또한 상대적으로 수요층이 얇은 곳에 저렴한 보금자리주택이 들어서는 만큼 일대 아파트가격이 큰 폭으로 떨어질 소지가 있다.

 

◇ 부동산 시장 영향

3차 보금자리 영향으로 인해 매매가는 더욱 하락폭이 커질 것으로 예상된다. 인근 시세에 비해 월등히 싼 분양가로 4만호가 공급될 예정인 만큼 인근은 물론 수도권 전역으로 그 파급력은 대단할 것으로 예상된다.

실제로 2차 보금자리지정 이후 부천옥길동 인근인 범박동이 -1.51%, 시흥시 은계지구와 인접한 은행동이 -0.65%, 남양주 진건지구와 접해 있는 도농동이 -1.39%, 구리 갈매지구 옆인 인창동이 -0.01%로 수도권 평균인 -0.18%를 밑돌고 있다.

이를 고려한다면 많은 물량이 예정돼 있는 3차 지구 인접 지역 역시 하락세가 예상된다.

특히 경기 서남부권의 경우 광명시흥지구가 신도시급으로 개발되는 만큼 일대 아파트 시장은 약세를 면하기 어렵다.

또한 인근의 2차 보금자리지구들도 광명시흥지구의 규모나 개발계획을 고려할 때 청약에 성공을 거둔다는 것을 장담하기 어렵게 됐다.

다만 강남권은 상황이 조금 다르다.

이번 물량에는 강남권 공급이 없고, 시범지구와 2차에서도 공급물량이 상대적으로 적었다. 결과적으로 강남권은 수요층이 두터워 보금자리가 공급되더라고 기존아파트 매수세가 크게 줄기는 어려울 것이라는 전망이다.

때문에 수도권 전역에 보금자리가 공급될수록 강남권과 비강남권간의 양극화 현상은 더욱 심해질 수밖에 없다는 분석이다.

물론 무주택자격을 유지해야 하는 관계로 일대 인근 지역은 물론 수도권 전체적으로 전세가 상승세는 피하기 어려울 것으로 보인다.

닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “보금자리주택의 경우 주변시세의 50%(강남권) 내지 70%(기타지역)선에서 공급되고 있지만 최근 주택시장 침체로 인해 주변가격이 하락세를 겪고 있다”며 “3차 보금자리가 주변시세의 70%선에서 공급되기에는 다소 무리가 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

 

◇ 3차 보금자리주택 청약전략

3차 보금자리주택의 분양가는 주변시세보다 15% 정도 낮은 수준에서 책정될 전망이다. 2차와 비슷한 3.3㎡당 700만~900만원대 공급이 예상된다.

이번 3차는 수도권 서부 3곳(서울항동, 광명시흥, 인천구월)과 동부 2곳(성남고등, 하남감일)으로 구분된다.

가장 인기가 높은 지역은 성남고등지구와 광명시흥이 점쳐지고 있다. 성남고등은 분당, 판교신도시가 인접하고 교통 환경이 잘 갖춰져 서울 강남권 접근성이 좋다.

특히 광명시흥은 3차 지역 중 최대 규모로 신도시급으로 개발될 예정이다. 또 서울 서남부 지역과 접해 인근 지역 무주택자들에게 관심이 높을 것으로 보인다.

성남고등을 제외하고 모두 66만㎡이상 규모의 택지기 때문에 올해 초 바뀐 지역우선 공급비율 적용을 받게 된다.

특히 위례신도시에 입성하지 못한 서울 청약자들은 서울항동, 광명시흥, 하남감일에 관심을 가질 것으로 예상된다. 하남, 성남 청약자들은 각각 지역우선 공급비율이 높은 하남감일과 성남고등에 적극적으로 나설 전망이다.

곧 사전예약이 시작될 2차 보금자리주택 부천옥길, 시흥은계는 3차와 비슷한 지역이다. 특히 부천옥길은 광명시흥, 서울항동과 인접해 있어 사전예약 접수율이 떨어질 것으로 보인다.

규모나 입지면에서 광명시흥지구가 상대적으로 우위를 차지하기 때문에 관심도가 더 높아질 수 있기 때문이다.

인천구월은 서울, 경기 청약자에게는 관심이 낮을 것으로 보여 인천지역 청약자들만의 잔치가 될 가능성이 높다.

 

◇ 예상 당첨커트라인

서울항동(3,400가구)은 3차로 동시에 지정된 광명시흥과 비슷한 당첨커트라인이 될 것으로 보인다. 규모면에서는 월등히 떨어지지만 행정 주소가 서울이라는 점이 무시할 수 없는 부분이다.

하지만 위례신도시 대기 청약자를 감안한다면 고액의 저축자들은 청약을 회피할 것으로 보인다. 예상당첨커트라인은 1차 보금자리주택지구와 비교해 600만~700만원 이상이 될 것으로 보인다.

3차 지구 중 가장 큰 규모인 광명시흥지구(1,736만7,000㎡)는 광교신도시(1130만㎡)보다 크고 분당신도시(1,964만㎡)보다 다소 작다.

신도시급 규모로 개발되기 때문에 수도권 서부지역 고액 청약저축 가입자들이 대거 몰릴 것으로 보인다. 총 2만2,000가구가 이번 사전예약 물량에 배정됐다.

많은 물량이 예정돼 있는 만큼 당첨커트라인은 다소 낮게 형성될 것으로 보인다. 600만~700만원 될 것으로 예상하고 있다.

하남감일지구(8,400가구)는 1차 미사지구보다 택지 규모는 작으나 위례신도시와 인접해 있고 서울외곽순환도로, 서울지하철5호선 접근성이 뛰어나 예상당첨커트라이 1차 때 보다 높아질 것으로 예상된다.

하지만 위례신도시 분양물량이 남아 있으며 하남시의 경우 지역우선물량을 공략할 수 있는 만큼 적극적인 청약은 없을 것으로 보인다.

따라서 미사지구의 당첨커트라인이 타입에 따라 50만~842만원이었던 점을 감안하면 지역거주 우선으로 봤을 때 900만~1,000만원선으로 예상된다.

성남고등지구(2,700가구)는 56만9,000㎡ 규모로 지역우선공급 100% 택지로 성남시 거주자에게만 물량이 공급된다.

현재 성남시 청약저축 가입자가 2월말 기준 5만6,332명이고 주택청약종합저축은 22만8,511명으로 이 인원이 모두 청약에 나선다고 가정하면 105대 1의 경쟁률이 예상된다.

이 지역은 성남시 구시가지 서쪽, 분당 및 판교신도시 초입에 위치해 성남시에 거주자 중 청약 불입액이 위례나 판교에 입성하기엔 부족했던 청약자들이 신청에 나설 가능성이 높다.

예상 당첨트라인은 지역거주 우선으로 할 때 700~800만원 이상이면 가능할 것으로 보여진다.

인천구월지구(4,300가구)는 제2경인고속도로, 인천지하철1호선 등 교통 환경이 좋은 지역 중 하나다. 인천에 처음으로 공급되는 보금자리주택 물량이기 때문에 인천 청약저축 가입자들의 관심이 높을 것으로 보인다.

서울, 경기 거주자들보다는 인천 거주 청약자들이 대거 사전예약에 나설 것으로 보이며 당첨커트라인은 400~500만원 이상으로 예상된다.

 

<지역우선 공급비율>

 

	지역	광역자치	수도권
서울	50%		50%
인천	50%		50%
경기	30%	20%	50%