대우 - “개발이익 5천억 반납, 시공비도 안나와”

SPC - “대우건설 시공마진 챙기고도 수익 욕심”

 

“대우건설이 6,000억원에 달하는 시공비 외에도 추가 수익을 노리며 분양을 연기하고 있습니다.”

“1조2,000억원에 달하는 ‘송도글로벌캠퍼스 푸르지오’ 분양에 성공해도 수익은 커녕 시공비도 못 건질 판입니다.”

‘송도글로벌캠퍼스 푸르지오’ 사업을 시행·시공하고 있는 송도글로벌대학캠퍼스(주)와 대우건설의 날선 공방이다.

이들의 상반된 입장 뒤편에는 ‘분양가 인상’이라는 불가피한 과정이 예고돼 있어, 송도 주택수요자들의 부담 가중이 예상되고 있다.

‘송도글로벌캠퍼스 푸르지오’는 송도글로벌대학캠퍼스(주)(SPC, 이하 시행사)가 송도 5,7공구(29만5,000㎡)에 조성하는 ‘글로벌캠퍼스타운’ 사업비를 마련하기 위한 수익사업이다.

다시 말해 송도 5공구의 수익부지 RM1블록 9만4,295㎡를 개발해 주상복합아파트 1,703가구와 오피스텔 606실을 분양하고, 개발이익 1조2,000억원 중 시공비 6,000억원을 제외한 5,000여억원을 회수하는 것이다.

이렇게 회수된 5,000여억원은 정부지원금과 함께 2012년까지 글로벌캠퍼스 1단계 사업에 투입되고(6,500억원), 이후 2단계(약 4,920억원)에 사용될 예정이다.

이 사업은 국고보조에 의한 국책사업으로 글로벌대학캠퍼스 건립비용의 50%를 국고와 지방비로 보조해 준다. 다만 SPC시행사가 수익사업을 통해 사업비를 먼저 마련해야 정부가 국고를 지원하는 後지원 연동개발방식이다.

즉 대우건설이 분양사업을 진행해서 계약금, 중도금, 잔금 등이 시행사로 입금되면, 각 시점마다 같은 금액의 정부지원금이 나오는 것이다.

그러나 ‘송도글로벌캠퍼스 푸르지오’의 분양이 늦어지면서 자금이 말랐고, 시행사와 시공사간 이해관계까지 얽혀 갈등의 골이 깊어지고 있다.

 

◇ 대우건설 입장

대우건설은 송도글로벌대학캠퍼스(주)(이하 시행사)의 연동개발방식(개발사업 수익으로 자금 조달) 사업에 참여하면서 총 2,309가구에 대한 시공비 6,000억원 중 12~15%를 수익으로 예상했다.

송도주변 시세와 분양가를 분석한 결과, 개발이익으로 생기는 비용은 모두 시행사에 줘야 할 ‘확정제공금’(5천여억원)으로 사용해야 한다는 계산에서다.

대우는 신속한 사업 추진과 성공적인 분양을 위해 양도소득세 감면혜택이 종료되기 전인 지난 1월말 주상복합아파트의 분양일정을 잡았다.

그러나 3.3㎡당 1,380만원에 신청 예정이었던 분양가에 시행사가 제동을 걸었다.

대우건설은 수익을 포기하더라고 사업을 신속히 추진하겠다는 계획이었지만, 시행사는 이 수익사업을 통해 회수해야 할 비용이 있었기 때문이다.

3.3㎡당 1,380만원에 분양할 경우, 주상복합아파트의 총 사업비는 1조700억원 대로, 추정시공비 6,000억원을 제외하면 시행사가 받게 될 확정제공금은 채 5,000억원도 되지 않는다.

결국 약정된 확정제공금을 한 푼도 깎아줄 수 없다는 시행사의 결정에, 대우건설은 사업 최종 단계에서 분양신청을 보류하고 사업을 연기했다.

이 사업의 계약에는 확정제공금이 명시돼 있다. 단서조항에 이를 조정할 수 있게 돼 있지만 현재로선 논외 대상이다.

대우건설의 문제는 이것뿐만이 아니다.

이 사업은 지역 활성화 차원에서 약 30%에 달하는 시공물량이 인천지역 업체에 배정됐다.

한 관계자는 “허울 좋은 6,000억대 공사의 시공마진이 1~2%도 장담하기 어려운 상황이다”며 울상을 지었다.

 

◇ 송도글로벌대학캠퍼스(주) 입장

송도글로벌대학캠퍼스(주)는 총 1조1,420억원을 투입해 송도 국제도시 5,7공구 첨단산업클러스터 단지 내 29만5,000㎡에 글로벌캠퍼스타운을 조성하기 위한 특수목적회사(SPC)이다.

이 글로벌캠퍼스타운 조성사업은 지난 2009년 7월 우선공사분 및 1단계 공사가 착공에 들어갔고, 오는 2012년 8월 준공을 목표로 총 6,500억원의 사업비가 투입돼야 한다.

국책사업으로 추진되는 이 프로젝트는 건립비용의 50%를 국고와 지방비에서 보조하고, 나머지 50%는 수익부지(9만4,295㎡의) 개발을 통해 마련해야 한다.

그러나 수익부지 분양이 늦어지면서 정부지원금 조달도 지연되고 있다.

대우건설이 ‘송도글로벌캠퍼스 푸르지오’ 사업을 진행해 계약금, 중도금, 잔금 등이 시행사로 입금되면, 이를 확인하고 같은 금액을 정부가 지급하는 것이다.

현재는 대우건설의 분양이 늦어지자 우선공사분에 대한 비용을 지급하기 위해 시행사가 600억원의 신용대출PF를 조달한 상태다.

시행사는 글로벌캠퍼스타운 1단계 사업비가 6,500억원에 달하고, 2단계도 4,920억원 정도가 예상되는 만큼, ‘송도글로벌캠퍼스 푸르지오’ 사업을 통해 약정돼 있는 5,000억원 이상의 확정제공금을 받아야 한다는 입장이다.

또한 분양 지연으로 발생한 신용대출의 이자비용도 대우건설이 지불해야 한다고 주장하고 있다.

시행사 관계자는 “3월 현재 자금스케줄 상 지장은 없지만 7월까지 사업이 지연되면 공사비 지급을 위해 추가 대출이 불가피하다”며 사업추진 기간 동안의 ‘시행사 운영비’와 추후 설립될 ‘글로벌캠퍼스 운영재단의 자본금’도 이 확정제공금에서 마련돼야 한다”며 강경한 입장을 밝혔다.

 

◇ 향후 전망

‘송도글로벌캠퍼스 푸르지오’ 분양 지연으로 시행사는 우선공사분 및 1단계 사업의 공사비 지급을 위해 600억원대 신용대출PF를 조달해야 해야 했다.

대우건설의 ‘송도글로벌캠퍼스 푸르지오’ 분양이 늦어지자 불필요한 금융비용이 발생하고 있는 셈이다.

이렇게 발생된 600억원의 금융비용은 사업이 늦어진 것에 대한 책임으로 대우건설이 부담해야 한다.

더구나 오는 6월 말까지 분양이 진행되지 못할 경우 공사비 조달을 위해 추가적인 대출이 불가피하다.

결국 이 비용도 대우건설로, 다시 분양가로 전가될 수밖에 없다. 주택수요자만 봉이 되는 수순이다.

최근 시행사와 대우건설은 수차례 회의를 통해 경제자유구역 분양가 상한제 폐지(3월 18일 국회 본회의 통과)를 통한 분양가 인상을 논의하고 있다. 가격을 올려 수익을 맞추겠다는 이야기다.

‘분양가를 올린다’에 초점을 맞춰 본보가 분석한 자료에 따르면 주상복합아파트(1,703가구)의 3.3㎡당 분양가 10만원을 인상할 경우, 총 사업비가 약 77억원 증가하는 것으로 나타났다.

이 분석대로라면 ‘송도글로벌캠퍼스 푸르지오’의 3.3㎡당 분양가는 최소 1,450만~1,500만원에 정해질 것으로 보인다.

지난 1월 송도에서 분양한 한진중공업이 3.3㎡당 1,200만원 후반, 롯데건설이 1,300만원 선이었던 점을 감안하면, 고분양가 논란을 피할 수 없다.

이마저도 6월이 마지노선이다.

분양이 6월을 넘길 경우, 글로벌캠퍼스타운 1단계 사업 일정 차질, 추가적인 공사대금 대출, 시행·시공간 계약관련 소송 등 혼란에 빠지게 된다.

국책사업으로 송도에 10개의 해외대학을 유치해 글로벌캠퍼스타운을 조성하는 뜻 깊은 사업이 사업자간 이해관계가 엇갈려 그 취지가 훼손되지 않을까 우려되는 시점이다.