건설업체가 일정지역을 재개발할 경우에는 우선 대상지역의 이해관계를 면밀히 파악해야 한다.

 

최근 서울시를 중심으로 한 수도권에서는 재개발이 활발하다. 그동안 낙후됐던 서울 강북을 중심으로 향후 재개발 및 뉴타운 사업이 활성화될 것이다.

도로, 학교, 편의시설 뿐만 아니라 차량보유 대수에 비해 상당히 적은 주차여건, 사적 생활을 보장받을 수 없는 주택여건, 일부 지역의 슬럼화 현상 등이 문제로 부각됐기 때문이다.

 

서울시는 재개발 정비사업 기본계획에 따른 지역을 300여곳이 넘게 지정했지만 정작 현장에 가보면 토지 및 건물가격이 너무 오른 경우가 많다.

더구나 기존 한 개의 주택을 여러 채로 나누는 ‘지분쪼개기’를 통해 사업성이 떨어진 곳도 있다. 즉, 다가구 및 다세대주택을 급조하여 세대수를 증가시킨 것이다. 서울시에서 대책을 수립하기는 하지만 그것을 피해가려는 투자자들과 숨바꼭질을 하기도 한다.

투자를 할 때는 감정평가와 비율이 중요하고 공시지가를 알고 일정한 지역에의 세대수를 알고 의무적 임대주택 비율을 알아야 한다.

쉽지 않겠지만 최대한 관련정보를 탐색해야 한다. 대지와 건물 감정평가액을 합친 숫자에 따라 높은 평수를 받기 때문에 너무 적은 지분 및 감정가는 추후 투자상으로 불리해질 수 있다. 우수한 투자처로 볼 수 있는 곳은 부동산의 감정가가 높으면서 많은 주택이 없는 곳, 도로여건이 좋지 않아 누가 보아도 재개발이 필요한 곳이다. 반면에 주민의 반대가 많고 민원이 많이 제기되는 곳은 사업의 진척도가 늦어져 사업성이 떨어질 수 있다.

서울시의 경우 일부 지역의 재개발 및 뉴타운 형식으로는 한계가 있기 때문에 광역개발식 뉴타운이 필요할 것으로 보인다. 일정지역만의 재개발 및 뉴타운으로 소기의 목적을 달성하지 못할 경우에는 도시광역 재개발의 뉴타운이 고려될 확률이 높아진다. 그럴 경우 투자로서의 매력은 더욱 커질 수 있다.

도시광역 재개발사업은 5-10개의 지역을 하나로 묶어 체계적인 계획을 수립하여 개발하는 성격이며 도시기반시설의 확보가 쉽고 조화가 이루어진 개발이 가능하다는 장점을 지닌다.

서울시는 미래를 위해서 하나의 블록내에서 일정부분만 재개발하는 형식을 지양하고 뉴타운보다 더욱 넓은 개념의 도시 광역재개발로 방향을 전환할 것으로 보인다. 사실 체계적인 계획을 수립한다면 도시광역 재개발은 용적률 및 층수의 증가를 통해 충분한 기반시설을 설치할 수 있는 대지를 기부채납하는 형식으로 가능하다.

대지의 소유자는 도시기반 시설을 설치하는 조건으로 용적률 조정을 통해 대지의 가치를 올릴 수 있는 기회를 가질 수 있다. 더구나 모노레일이나 경전철을 유치한다면 가치는 더욱 향상될 것이다. 주택 소유주는 재개발이 진행되면 분양권 프리미엄을 통해 각 세대를 매각할 수 있게 되며 상당한 수익을 누리게 된다. 다만 재개발 방식의 부동산 투자는 주의해야 큰 손실을 보지 않을 것이다.

특히 개발과정을 법적 사항을 통해 면밀히 분석할 필요가 있다. 예컨대 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이 그에 해당한다. 부동산 개발에 따른 각종 법적 측면의 고찰은 사업성을 분석하는데 상당히 중요한 변수가 된다. 시장의 위험은 개발된 부동산이 제값으로 팔릴 가능성이 별로 없음을 의미한다.

개발의 사업성을 위해서는 지역의 경제활동, 인구 및 소득, 교통망, 근린지역의 현재와 미래상을 살펴야 한다. 일정한 지역에서의 조합원수가 증가하면 재개발이 어렵게 되고 수익성도 떨어진다.

즉, 조합원수가 증가되면 일반분양권이 없어지고 급기야 어떤 조합원은 입주권마저 받지 못하는 경우가 발생하고 청산 즉 금전적으로 보상해주는 방법에 의해 투자비를 건지지 못하고 그렇지 않다고 하더라도 조합원의 추가부담금이 증가돼 역시 수익성이 떨어지게 되므로 주의해야 하며 모든 것을 시장경제적 측면으로 보는 시각을 가져야 한다.   
                                                      
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