부동산 경기가 침체 일로를 걷고 있다. 이 상황은 ‘경기회복 지연’이라는 악재를 만나 당분간 지속될 것으로 보인다.
그러나 정부가 부동산 시장에 개입하려는 행보를 취하고 있고, 입지와 조건이 뛰어난 수도권 요지에서의 신규 분양이 상황을 반전시킬 것으로 예상된다. 터닝포인트는 올 3분기로 점쳐진다.
최근 경제자유구역 분양가 상한제 폐지(2월 22일)와 지방 미분양주택 양도소득세 면제 혜택(3월18일)이 발표됐고, 이에 대한 현실성과 추가대책의 필요성이 제기되고 있다.
부득불 시장이 정부를 압박하는 상황에서 정권의 최대 관건인 ‘경기회복’을 달성하기 위해서는 부동산 부양책이 ‘와일드 카드’로 사용될 전망이다.
인천경제자유구역 - 송도, 영종, 청라
대박송도, 청라불패 이어갈 것
영종지구, 올 주택공급 많아 부담감 고조
인천경제자유구역 송도, 영종, 청라는 주택사업 성공이 예약된 곳이다.
올해에도 송도 7,581가구, 영종 8,105가구, 청라 4,351가구 등 총 2만37가구가 공급될 예정으로, 분양시장을 뜨겁게 달굴 전망이다.
먼저 청라는 지난 2009년 4월 한라건설이 ‘학교용지 부담금’이라는 난제를 풀고 분양을 시작, 최고 11대1의 1순위 청약경쟁률을 보이며 2008년에 이은 청라불패 신화를 열었다.
이후 분양에 나선 단지들도 모두 뛰어난 결과를 보였고, 대박분양은 올해에도 이어갈 전망이다.
영종은 지난해 10월 5개 건설사가 7,500여 세대를 동시분양으로 공급했다. 이후 지난해 12월까지 2,800여 가구가 미분양으로 남았지만, 지난 1월 양도소득세 감면혜택 종료를 앞두고 1,000가구 이상 계약이 체결됐다.
이에 대해 부동산 전문가들은 인천경제자유구역 중 가장 낮은 분양가와 인천대교 통행료 인하 등이 투자가치를 인정받은 결과라고 분석했다. 다만 영종은 올해 공급량이 8,105가구로 다소 부담스러운 모습이다.
송도는 지난 1월 7공구 2블록에서 한진중공업의 ‘송도 해모로 월드뷰’가 427대 1을 기록하는 기염을 토했다. 뒤이은 롯데건설도 205대1의 경쟁률로 대박을 이어갔다.
특히 송도는 올해부터 글로벌 캠퍼스 지역인 5,7공구 위주로 분양이 진행된다. 송도에서도 알짜 중 알짜로 평가받는 곳이다.
최근 송도는 1,3공구 사태(NSIC 외자유치 실패)로 ‘송도국제도시가 제대로 개발되는가’라는 의혹이 있지만 인천시가 대항마로 나서고 있어 큰 무리는 없어 보인다.
올해 송도에서는 5,7공구를 중심으로 7,581가구가 분양에 나설 예정이다.
수도권 2기 신도시 - 수원 광교
쾌적 ‘강남 배후도시’ 불패신화 지속
녹지율 40%… 3.3㎡당 1천4백만원선
수도권 인기 지역 광교신도시는 수요자들에게 꾸준한 관심을 받으며 높은 청약경쟁률을 기록하고 있다.
지난 1월 18일 경기도시공사가 광교신도시 A13~A15 블록에 공급한 ‘자연앤자이’는 1,173가구 청약에 1순위에서 2만8,100명이 몰리며 평균 24대 1의 경쟁률을 기록했다.
또 같은 달 13일 (주)한양이 공급한 ‘광교 한양 수자인’도 최고 222대 1의 청약경쟁률을 기록하며 ‘광교위엄’을 과시했다.
올해 광교신도시에서 공급되는 아파트는 총 10블록 7,631가구로, 이중 일반분양이 2,599가구, 임대 4,529가구, 연립주택이 503가구 등이다.
광교신도시의 가장 큰 특징은 자연친화적인 국내 유일한 명품도시로 건설된다는 점이다. 이를 증명하듯 도시의 공원 녹지율이 기존의 일산, 분당, 평촌 등에 비해 월등히 높은 전체면적의 41.4%에 달한다.
또한 광교신도시는 행정복합도시 및 자족형신도시로 개발되며 용인-서울 고속도로 외에도 신분당선(2014년 개통)이라는 호재를 갖고 있다.
용인과 서울을 오가는데 걸리는 시간이 30분대로 줄어드는 만큼 쾌적한 ‘강남 배후도시’ 기능까지 갖추게 된다.
분양가는 지난해 11월에 삼성물산이 분양한 ‘래미안 광교’가 가장 높은 3.3㎡당 평균 1,383만원이었다.
앞으로 공급될 광교신도시 분양 물량은 그린홈 등 건축비가 현실화될 경우 1,400만원을 넘을 가능성도 있다.
광교신도시는 지금까지 당첨평균 가점이 60점 수준인 것을 감안하면, 청약자의 평균가점도 최소 60점은 되어야 할 것으로 보인다.
수도권 2기 신도시 - 김포한강
올 3만5천가구 공급… 입지와 가격 최고
올림픽대로 연결·경전철 사업 추진 등 호재
올해 김포시에는 수도권 자치단체 중 최대 규모인 3만5,492가구가 공급된다.
이중 김포한강신도시에서 일반분양 1만5,215가구, 임대 3,110, 연립 1,843가구 등 총 2만168가구가 분양에 나선다.
수도권 2기 신도시인 김포한강은 지난해 6월 우미건설을 시작으로 화성산업, KCC건설, 성우종합건설 등이 본격적인 주택공급을 시작했다.
이 단지들은 대부분 85㎡이하의 중소형으로 초기에 높은 계약률을 기록하며 순조로운 사업을 보였다.
지난해 12월에는 동시분양으로 3,633가구 공급됐다. 1,2순위에서 저조한 청약률을 보이며 미분양이 우려됐으나 3순위 청약에서 수요자들이 대거 몰렸다.
이후 양도소득세 감면혜택이 종료되기 전인 지난 1월 계약률을 끌어올리는데 성공하며 잔여 물량만 남아있다.
이러한 김포한강의 뒷심은 신도시와 올림픽대로의 연결, 김포경전철, 3.3㎡당 900만원대의 저렴한 분양가 때문이다. 부동산 전문가들도 수도권 단지 중에는 비교할 상대가 없을 만큼 뛰어난 조건이라고 평가한다.
그러나 김포한강의 올해 공급예정 물량이 많다는 점이 문제로 떠오르고 있다.
입지가 뛰어난 만큼 부동산 경기회복과 외부 투자, 거주수요가 유입되면 해결될 사항이지만, 경기회복 속도가 더딘 만큼 해결방법을 찾기 어려워 보인다.
관련해 올해부터 공급이 시작되는 연립주택 단지도 이상 징후가 감지되고 있다. 2기 신도시의 쾌적함을 믿고 연립택지를 매입한 시행사들이 경전철 고가 때문에 사업성을 잃었다고 주장하기 때문이다.
최근 시행사들은 택지의 환지 또는 계약취소를 요구하고 있어, 논란이 커질 것으로 예상된다.
수도권 남부 중심도시 - 용인
삼가지구 ‘두산위브 타운’ 조성
新 랜드마크 기대… 고분양가 논란 불가피
수도권 남부의 중심도시 용인이 지난 2008년부터 미분양주택의 대명사로 전락했다.
용인시는 지난해 신규분양이 전무했음에도 2008년 12월 기준 4,500가구였던 미분양이 2009년 12월에는 4,678가구로 오히려 증가했다. 수도권 자치단체 중 최고 수준이다.
더구나 지난 1월 롯데건설 등이 양도소득세 감면혜택을 받기 위해 밀어붙인 물량도 대거 미분양으로 집계되고 있다. 이는 용인의 주택시세의 하락 때문이다.
용인에서 3.3㎡당 매매가격이 가장 높은 수지구가 1,000만원대를 기록하고 있다. 반면 용인에서의 신규단지 분양가는 이보다 3.3㎡당 200만원 이상 높다. 사업이 성공할리 만무하다.
그럼에도 용인에서는 올해 1만7,124가구가 신규 공급될 예정이다.
용인 서천에서 LH가 4월부터 임대물량을 공급하고, 수지·처인·기흥 등 전지역에서 주택사업이 시작된다.
더구나 이 물량들이 지난해부터 연기돼온 만큼 사업 연기도 쉽지 않을 전망이다. 용인발 미분양 사태가 예상되고 있다.
그러나 용인에서도 분양 성공이 점쳐지는 곳이 있다.
바로 용인시 행정타운 앞 삼가지구로, 두산중공업과(4월), 두산건설(8월)이 각각 1,293가구와 426가구를 공급한다. 이들 두 건설사는 두산위브 브랜드를 사용하는 만큼 ‘행정타운 앞 두산위브 타운’이라는 새로운 랜드마크가 조성될 것으로 보인다.
용인시 처인구의 행정타운 바로 앞에 위치한 삼가지구는 일단 수요와 입지를 갖추고 있다. 다만 3.3㎡당 1,300만원대로 예상되는 분양가가 시장에서 어떻게 반응할지 귀추가 주목된다.
