DTI 탄력적 완화… 미분양 주택 양도세 감면해야

 

올해 1분기(1~3월)가 지났지만 부동산 시장은 연초보다 더 침체된 모습이다.

지난해부터 밀려온 민간주택 분양가 상한제 폐지가 결국 ‘경제자유구역에 한해서’라는 단서만 남긴 채 4월로 연기됐고, 지난 2월 11일 종료된 한시적 양도소득세 감면혜택도 연장 가능성이 배재된 채 막을 내렸다.

주택업계 전문가들도 “지난 1월보다 상황이 더 악화됐다”며 “이대로라면” 이라는 비관적 견해를 제시하고 있다.

더구나 당초 예상된 ‘출구전략에 따른 금리인상’은 고사하고 ‘경기회복 지연으로 인한 당분간 금리동결’로 부동산시장은 더욱 스산한 분위기다.

3월 분양된 아파트(주상복합 포함)가 2월 계획물량 대비 21.6%(3,747가구)만 공급되며 평균 10% 이상 줄어든 점도 이같은 상황을 대변하고 있다.

여기에 각종 개발호재 지연과, 유동성 자금(토지보상)의 부동산 시장 외면, 6.2지방선거, 재건축 관련 줄소송 등 난제들이 엉켜있다.

이 가운데 LH의 보금자리 주택과 SH공사의 장기전세주택(시프트) 등 주변시세 대비 저렴하고 입지가 뛰어난 정부 물량은 강세를 보이고 있다.

하지만 정부물량은 민간에게 부담으로 작용하며 미분양 증가와, 경쟁력 약화 및 유동성 위기라는 3중고에 힘을 실어주는 모양이다.

최근 주택건설업계는 보금자리주택 비중을 줄이고 임대 비중을 늘리는 한편, DTI규제의 탄력적 완화와 수도권 미분양 주택에도 양도세 감면 혜택을 줘야 한다고 주장하고 있다.

 

매매시장 동향

한국은행, 실물경기 회복 지연

금리 동결… 시장 침체 장기화

올초부터 부동산 매매시장의 가장 큰 변수로 실물경기 회복이 거론됐다. 현재 한국은행측은 3분기까지 금리인상에 대한 계획이 없고, 당분간 기준금리를 2%대로 유지한다는 입장이다.

이는 실물경기 회복속도가 더뎌 출구전략 시행이 늦춰지는 것으로, 금리보다 경기회복에 민감한 부동산 시장 침체가 장기화 된다는 말이다.

그럼에도 실제 대출 금리는 6%(은행)~12%(저축은행) 수준으로 결코 낮지 않다. 더구나 침체된 부동산 시장에서 저축은행의 편법적인 대출한도 증액은 개인과 은행 모두에게 리스크가 되고 있다.

2.11 세제감면 종료 여파로 3월 부동산 시장은 신규분양 급감에 이어 매매도 급감한 상황이다. 일부 지역에서는 가격을 낮춘 매물이 쌓이는 모습이다.

더구나 올해 말까지 한시적으로 적용되는 다주택자 양도세 중과회피 물량이 강남권을 제외한 지역에서 우선적으로 쏟아져 나올 가능성이 있어, 이들 지역의 가격하락도 불가피하다.

다만 다주택자 양도세 중과 완화는 신규 취득자에게도 적용돼, 같은 기간 주택투자수요가 회복되면 거래가 활성화 되면서 조정 폭은 미비할 수 있다.

최근의 매매시장은 부동산가치 하락으로 매수세가 사라진 상태다.

 

전세시장 동향

서울 물량 급감, 전세값 상승

경기권 입주 증가 ‘안정’ 기대

전세시장은 서울 상승, 경기 안정의 모습을 보이고 있다.

지난해 상반기 주택시장 상승에 힘입어 전세가도 동반 오름세를 보였지만, 하반기 들어 입주물량이 많았던 경기권을 중심으로 하락안정세를 보였다. 지역별로 큰 차이를 보이고 있는 입주물량 때문이다.

올해 경기권은 지난해보다 입주물량이 많아 전세가 안정을 보이고 있다.

다만 강남3구와 양천구 등 학군수요로 올 초 전세가 급등을 보인 지역이 최근 하락세다. 이는 가격대가 높아 학군으로 뒷받침되던 수요가 멈추자 상대적인 가격이 하락한 것이다.

그러나 이 상황은 그리 오래가지 못할 것으로 보인다. 서울 입주물량이 2008년 5만2,000여가구를 정점으로 2009년 2만6,900가구, 올해 3만3,000가구로 2008년 대비 60% 급감했기 때문이다.

이중 강남권은 불과 4,700가구(조합원분 포함)로 사상 유래 없는 공급부족이 예상된다. 이는 전세가 상승으로 이어질 수밖에 없다.

결과적으로 올해 서울의 전세가는 전반적인 상승을 이어갈 전망이다.

이외에도 재건축을 중심으로 이주수요가 늘어난다. 재개발과 뉴타운도 부담을 가중시켜 서울에서의 전세수요는 늘고 물량은 없는 현상이 당분간 계속될 것으로 보인다.

 

분양시장 동향

분양시장 한파… 양극화 심화

양도세 혜택 수도권도 포함돼야

지난해 신규분양시장은 실수요보다 투자수요가 강한 모습을 보였다. 실수요 구성비가 높은 1~2순위에서 미달된 단지들이 투자수요가 높은 3~4순위(무순위)에서 마감되는 사례들이 이를 증명하고 있다.

이러한 투자수요에 결정적 역할을 한 양도세감면 혜택이 종료(2.11)되자 분양시장이 얼어붙었다. 결국 3월에는 보금자리와 장기전세주택 눈치를 보며 민간에서 단 3,747가구만이 분양됐다.

주택업계는 4월에 3만여 가구 공급을 준비하고 있지만 시장 상황이 여의치 않자 사업을 연기하려는 움직임도 포착되고 있다.

당분간 가격과 입지경쟁력이 뛰어난 곳에만 투자수요가 집중되는 이른바 지역별, 단지별 양극화 현상은 더욱 뚜렷해질 전망이다. 기존에 강세를 보였던 지역도 재평가될 가능성이 높다.

수도권은 물론 지방에서도 개발호재와 수요가 예상되는 극히 일부 지역에서만 사업성공이 예상된다. 매수세를 잃은 일산과 용인 등 요지에서도 대규모 미분양사태가 예상된다.

올해 주택업계의 공급물량은 지난해보다 14만여 가구 늘었지만, 경기침체가 장기화로 주택사업 대거 포기사태도 조심스레 점쳐진다.

더구나 보금자리주택과 장기전세주택의 강세로 민간택지 공급물량이 수위조절에 들어가면서 계획물량은 많지만 실공급량은 작년보다 적은 결과도 예상된다.

 

재건축시장 동향

은마 등 강남발 하락폭 확대

규제 완화에도 가격하락 심화

올초 예상됐던 ‘부동산 시장을 재건축이 주도할 것’이라는 전제가 흔들리고 있다.

지난해 4분기 다소 회복세를 보였던 재건축 단지들이 최근 ‘대치동 은마아파트 조건부 재건축 허용’ 결정에도 급등세를 타지 못했다.

‘이미 반영된 호재’라는 평이 우세하며 오히려 가격을 낮춘 매물이 등장, 결국 ‘강남을 중심으로 한 재건축시장 상승’이라는 장밋빛 청사진은 물건너간 이야기가 됐다.

물론 단지별 재건축 움직임이 가시화되고 그러한 단지가 점차 많아지는 경우 재건축시장 전반으로 영향을 미칠 수 있지만, 재건축시장은 지엽적 요인보다는 용적률 상향, 재건축초과이익환수 개선 등 정책적 영향이 더 크다.

특히 분양가상한제 폐지 및 총부채상환비율(DTI) 규제의 지속 여부는 재건축시장의 수익성과 직결된다.

다만 시세가 오를 만큼 올라 추가적인 수익을 기대하기 어렵다는게 더 큰 문제로 재건축의 발목을 잡고 있다. 여기에 6.2지방선거를 앞두고 제도적 걸림돌이 풀릴 가능성도 적어 보인다.