그동안 민간에서 추진됐던 재개발, 재건축의 부정적인 선입견이나 이미지가 SH공사가 재개발, 재건축 수주를 하면서 투명성이 강화되고 있기 때문이다.
실제로 SH공사는 민간 의존형 정비사업의 문제점을 보완할 해결사 역할을 맡아 재개발사업에 ´기반시설 지원과 인센티브 제공´ 등의 방식으로 공공사업 시행을 늘려가고 있다.
서울시는 민간 중심으로 시행되고 있는 정비사업에 공공기관 참여를 확대해 공정성과 투명성을 제고했다는 평가를 받고 있다.
실제로 시는 SH공사가 시행하는 정비사업에는 20m 이상 도로· 근린공원· 공공공지 등 광역기반시설을 무상 지원해 주민들의 부담을 덜어 주고 있다.
이에대해 서울시 관계자는 “공공시행을 끌어올리기 위해 공공이 시행하는 사업지의 용도지역 변경과 건축물 층수완화, 용적률 완화 등의 인센티브를 제공하고 있다”며 “인·허가 등 조합업무를 지원하는 정비업체도 공공기관 참여를 확대해 경쟁을 유발하고 있다”고 밝혔다.
특히 민간 개개발과 재건축의 단점으로 여겨졌던 시공사의 권한과 막강한 영향력을 축소해 공사의 본래 취지대로 투명하면서도 주민들에게 이익이 가도록 하는데 최선을 다하고 있다.자금조달 능력이 부족한 조합이 시공사로부터 운영비를 차입하면서 적지않은 문제가 발생했던 것들을 부실이 발생하지 않도록 하고 시공사의 권한을 차단해 주민들이 재개발, 재건축의 주인역할을 할 수 있도록 하고 있다.
이에대해 SH공사 도시재생사업처 김경하 처장은 “SH공사는 사업시행의 기본원칙을 민간부분과 차별화하기 위해 신의 성실과 존중을 바탕으로 한 사업시행원칙을 제시하고 있다”며 “시공자 선정기준도 토지 등 소유자에게 권한이양을 통한 참여를 확대하고 있다”고 밝혔다.
SH공사는 신뢰와 공정의 원칙과 참여의 원칙, 비용절감과 공개의 원칙, 상호시정의 권리가 있는 정직의 원칙을 지키고 있다는 것이 김처장의 설명이다.
시공사 선정 역시 주민과 협의하고 도정법및 국토해양부 지침 ‘시공사 선정기준’을 적용해 주민대표회의에 시공자 추천권 부여및 토지등소유자 전체회의를 통해 선정하고 있다고 김처장은 말했다.
SH공사는 사업방식도 관리처분에 의한 원가정산방식을 채택해 모든 비용을 원가에 반영, 사업수익과 손실의 주체가 토지 등 소유자임을 확인시켜주고 있고 비례율 100%이하 시 권리가액 차감을 통해 개발손실 부담을 명시하고 있다.
재개발, 재건축 시장의 공공성이 강화되면서 SH공사가 서울 재건축·재개발시장에서 뚜렷한 역할을 할 것이라는 데는 이견이 없는 것으로 보인다.
서울시의 공공 개입 정책이 확대됨에 따라 주민의 자산·권리를 지키겠다는 의지를 내비치고 있다.
이에대해 김처장은 “SH공사는 도시재정비촉진법 지구및 역새권 개발, 전략정비지구와 도시정비법 구역도 총괄사업시행자로서 적극적인 수주를 진행하고 있다”며 “특히 사업성 검토후
일부 구역및 서울시 정책사업지구, 구역에 대해 사업시행자로 참여하고 있고 시의 정책사업지구에 대해서도 공공부담 확대 등 손실보전방법 강구로 리스크를 최소화 전략을 선택하고 있다”고 말했다.
현재 SH공사는 민간건설부문과 전략적 제휴를 통한 투자비 최소화 전략을 추구하고 있다. 이에 경험의 적어 사업장에 시행착오 예방 및 일정수준의 시공품질을 확보하고 있고 적정 공사비보장에 따른 민간부문의 거부반응을 최소화하고 있으며 공공부문과 민간부문이 상생할 수 있도록 최선을 다하고 있다.
이를 위해 ▶사업 시행시 고비용 발주시스템을 지양 ▶최적 공사비 책정을 위한 다양한 발주방안 강구 ▶공사 재무 구조및 고객 중심의 PF 등 재원조달체계의 다각화 추진 ▶추진위원회, 조합 관계자 교육시스템 개발로 커뮤니 케이션 활성화 등을 추진방향을 설정해 사업을 전개해 나가고 있다.
이와관련 김처장은 “현재 세운사업단 3구역과 2구역이 연내에 수주 가능할 것으로 보고 있고 재개발은 답십리 17구역은 수주했고 신길 13, 10구역은 수주를 진행하고 있다”며 “대림시장과 마장동도 내년에 착공
을 목표로 수주를 진행하고 있다”고 밝혔다.
이어 그는 “도시·주거 환경정비기본계획구역 중 낙후·노후도가 심해 재정비가 시급하면서 공공이 관리하면 효과를 극대화할 수 있는 구역을 계속적으로 적극 발굴할 것”이라며 “각 구역별 토지주 등 권리자를 상대로 공공의 정비절차 감독과 대행의 필요성을 설득해 많은 수주에 노력하겠다”고 덧붙였다.
한편 서울시는 최근 역세권내 주택 재개발ㆍ재건축 정비사업의 용도지역 변경을 통해 용적률을 높여주는 대신 늘어난 용적률 증가에 따른 가구 절반을 시프트로 공급하도록 하는 내용의 ´2010 민간 시프트 공급 확대방안´을 마련해 발표했다.
새 방안에 따르면 역 반경 250ｍ 이내의 1차 역세권에 있는 재개발ㆍ재건축 정비구역은 용도지역을 현재 제2, 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향해 주기로 했고 용적율도 최대 500%까지 늘려주기로 했다.
■ 인터뷰 / SH공사 도시재생사업처 김 경 하 처장
“내년 6천가구 수주 등 도시재생사업 재편 전력”
-SH공사가 재개발, 재건축을 수주할 시 가장 큰 장점은 뭔가.
먼저 주민들과 상호 협의하면서 사업을 진행할 수 있고 사업비용을 투명하게 공개하기 때문에 상호 불필요한 비용을 절감할 수 있는 것이 가장 큰 특징이다.
또한 투명하게 사업이 진행되면서도 주민들의 자산가치를 극대화하면서 부정의 소지를 막을 수 있는 것도 장점이다.
이런 민간과 차별화된 점이 시장의 패러다임을 바꿀수 있을 것으로 기대하고 있다. 주민들이 다양하게 참여할 수 있고 공사가 시공사가 성실하게 시공할 수 있도록 도와준다. 건축비 역시 많이 절감해 수익이 주민들에게 실질적으로 돌아갈 수 있다.
-주민들과의 상호 협의가 중요할 것 같다.
공사는 재개발, 재건축 사업에 있어 주민들과 협의를 중시하고 주민들이 이익이 가는 방향을 사업방향을 제시해 주고 있다. 이에 주민과의 마찰이 민간보다 적어 빠르게 사업을 진행할 수 있는 장점이 있다.
원가를 절감해 효율성을 높이고 재산의 미래가치를 높혀줄 수 있도록 사업을 제시하고 진행하기 때문에 해결이 어려운 재개발, 재건축도 SH공사가 맡으면 비교적 쉽게 해결할 수 있다고 생각한다.
-그렇다면 우리나라의 재개발, 재건축 사업이 나아가야할 방향은 무엇이라고 생각하나.
그동안 재개발, 재건축에 있어 가장 큰 문제점은 재개발, 재건축을 돈으로 보는 잘못된 시각에 있었다. 도시재생 사업은 말 그대로 낙후된 지역을 친환경적이고 깨끗한 지역으로 만들이 주민들의 삶을 향상시키는 데에 있기 때문이다.
그래서 이제는 재개발, 재건축이 투기의 대상이 아닌 쾌적한 주거환경을 만들어 주민들이 행복하게 살수 있도록 만들어 주는 것이라는 생각으로 패러다임이 바꿔어야 한다. 이에 공공의 역할이 강화되어야 하고 앞으로도 더욱 더 활성화될 것으로 보고 있다.
SH공사는 디벨로퍼 기능과 건축기능, 도시기능, 파이낸싱 기능 등 전문적인 노하우를 갖춘 전문가 집단인 만큼 재개발에 대한 바로보는 생각이 바꿘다면 공사의 역할이 더 커질 것으로 보고 있다.
-SH공사의 올해 사업계획과 목표는 무엇인가.
공사는 금년을 재개발 사업을 준비단계에서 제도를 완성시키는 해로 보고 있다. 내년부터는 도약의 단계로 6천 500호 수주를 목표로 매진할 것이다. 이에 도시재생 사업을 재편하고 정화시키는 기관으로 자리잡도록 할 것이다.
시민들에게는 다양한 전문가를 갖춘 집단으로 최선의 도우미 역할을 하겠다.
