◇참석자
■ 사회 김광년 본보 편집국장 
■ 토론자<가나다 順>
강 석 우 / 현대종합설계 상무  
김 문 기 / 동부건설 리모델링팀장                            
유 동 규 / 제1기 신도시 리모델링연합회 회장             
전 재 열 / 단국대학교 교수
정 광 량 / 동양구조안전기술 대표이사      
조 한 권 / 국토해양부 건축기획과 사무관  
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■ 일 시 : 2010년 2월 10일(수) 12:00-15:00시
■ 장 소 : 과천 그레이스호텔 10층 미라보홀

 

-사회:김광년 본보 국장 - 오늘 산학연 전문가들을 모시고 '리모델링 산업의 활성화 방안'이란 주제를 갖고 좌담회를 개최하게 됐습니다.

리모델링은 이명박 정부의 '저탄소 녹색성장' 보루라고 생각합니다. 리모델링의 정의를 살펴봐도 녹색성장에 걸 맞는 산업으로 발전할 만한 이유가 충분하다고 여겨집니다.

무분별한 재건축과 재개발로 인해 문제가 발생함에도 불구하고 리모델링 산업이 법, 제도 등 미흡한 상황으로 당초 전문가들의 생각과는 달리 저조한 게 사실입니다.

이에 리모델링 산업 발전을 위해 사업성, 경제성 측면에서 어떻게 해야 하는지 및 가치혁신을 통한 사업성 확보 등에 대해 상세히 알아보고자 합니다.

우선 국내 리모델링 산업의 시장 현주소를 살펴보는 게 우선일 것 같습니다.

▲유동규 제1기 신도시 리모델링연합회 회장 - 신도시 연합회는 대부분 1,000세대 이상이 행위허가 준비단계에서 조합원들인 모여 구성돼 있습니다. 법, 제도 등 현 상태에서 500세대 이상은 리모델링이 불가능한 게 사실입니다.

현재 대부분 사업 지구 동의율이 80%이지만 95%이상 돼야 사업 착공이 가능합니다. 이는 현 상황에서 매도청구 등 강제적인 방법으로 진행하는 것이 불가능하기 때문입니다.

이로 인해 80% 동의율이 나오는 단지들도 사업을 진행하기가 매우 힘든 상황입니다.

하지만 사업을 반대하는 20% 주민들도 적극적인 반대층이 아니라 주택에 대한 노화 등에 인식을 하고 있는 것도 사실입니다.

주민 80%가 사업 진행에 동의했다는 것은 대부분 주민들이 동의했다는 것입니다.

이런 상황에서 제가 조합장으로 있는 주민들은 저에게 삶의 터전을 버리고 새 아파트로 가야하는 것이냐 아니면 리모델링이 제대로 진행되는 것이냐 등에 대해 묻고 있지만 현실적 상황에서 해결책을 제대로 된 답변을 못하고 있습니다.

사실 이 같은 현실에서 리모델링 사업을 추진하는 것 자체가 불가능한 게 결론입니다.

▲김문기 동부건설 리모델링팀장 - 리모델링 시장에 대해 시공사 입장에서 현주소를 얘기한다면 한마디로 고사직전입니다. 리모델링 사업이 본격화되면서 참여했었던 건설사들도 최근 자체 리모델링 팀을 해체하고 재개발 파트로 직원들을 보내고 있을 정도입니다.

즉 시장에서 가장 민감에게 반응하는 시공사들이 리모델링 사업에 대해 큰 기대를 하지 않고 있다는 것입니다.

저는 시공사들이 비용을 분담해서 리모델링협회에서 만든 공동주택 특별위원회에 참여해 민간 주도의 리모델링 시장 활성화 방법을 찾기 위한 활동한 적이 있습니다.

2005년부터 위원회 활동을 하면서 제가 만난 국토해양부 담당 사무관만 해도 5명이 넘습니다. 국토부 담당자와 활성화 대책에 대해 같이 진행하다가 담당 사무관이 바뀌면 못하는 상황이 반복되고 있습니다. 이는 국토부 내에 리모델링 전문가가 없다는 사실을 반증하는 것입니다.

리모델링 산업 활성화를 위해 제도가 변화되지 않으면 시공사들이 참여하기 어려울 것입니다.

▲강석우 현대종합설계 상무 - 설계사 입장에서 리모델링 산업 활성화에 대해 고민을 많이 하고 있습니다. 가장 큰 문제를 리모델링 산업에 대한 정책의 일관성이 없는 것입니다.

이를 해결하기 위한 방안으로 CM 도입 등에 대한 연구가 필요하다고 보여집니다.

▲정광량 동양구조안전기술 대표이사 - 정책의 일관성이 없기 때문에 주민들이 리모델링보다 재건축, 재개발을 선호하는 것 같습니다. 또한 시공사들의 경제성을 이유로 신축 공사를 하는 게 낫다고 판단하고 있는 상황입니다.

이 같은 문제 해결을 위해 수직증축 허용 등 경제성 확보 방안을 도입해야 합니다. 국토부도 기술적인 문제로 인해 부정적으로만 볼 것이라 아니라 경제성 확보를 위해 이를 적극 추진해야 할 것입니다.

▲전재열 단국대학교 교수 - 리모델링에 대한 정확한 개념이 정립되지 않은 것 같습니다. 리모델링은 모든 상황에 적용되는 것이 아니라 개념은 3~4가지 정도입니다. 리모델링 기본개념자체가 성능을 개선하는 것입니다. 건물의 성능은 초기 지어질 때 하고 15~20년 후 그 자체가 달라지기 때문에 성능 개선이 당연히 따라옵니다.

그 방법은 하나가 아니라 상당히 여러 가지이지만 현재 천편일률적으로 잘못된 부분 즉 경제성 등 현안 위주로 전달되는 것 같습니다.

현실적으로 세대수 증가를 포함하는 일반적인 리모델링이 아니라 기술적인 부분에 대해 다시 한번 검토하는 절차가 필요합니다.

성능대비 비용을 고려한 것이 경제성이고 단순히 돈만 따지는 것이 아닙니다.

리모델링은 보통 3년 정도면 끝나는 반면 재건축은 9년 정도 걸리는 사업입니다. 단순히 입주기간으로 비교해 보면 리모델링이 재건축에 비해 유리한 부분이 많습니다.

이 같은 기준으로만 생각할 것이 아니라 공사기간 성능, 품질 보증 등 다른 관점에서 보면 경제성에 대한 시각이 달라질 것입니다.

▲조한권 국토해양부 사무관 - 리모델링 산업이 발전하지 못한 것에 저 역시 안타깝게 생각합니다. 2000년도 들어와서 천연 골재 절약 등의 정책으로 리모델링은 활성화됐지만 지금은 실제 고사직전이라는 지적에 동의합니다.

이 같은 원인은 공무원들이 전문가의 전문성을 인정하지 않는 분위기에서 찾을 수 있을 것입니다.

설계자, 시공사, 학계, 구조전문가들이 실질적으로 일할 수 있는 전문가들이고 이들이 전문성을 발휘해 업무를 진행할 수 있도록 정책 등 마련에 최선을 다하겠습니다.

▲전재열 - 노후공동주택리모델링연구단을 4년째 운영하고 있습니다. 연구단에서 리모델링의 제도적 개선 부분에 대해 연구, 검토하고 있습니다.

첫째, 리모델링 산업 추진단지 여건에 부합하는 세대수 추가 통합에 관련된 법률들이 시급히 개정돼야 합니다. 또한 건축법시행령, 주택법시행령, 건축법시행규칙, 주차장법시행령 등 관련 법률은 세대수 증가에 대해 애매하게 정의돼 있는 것 같습니다.

제가 합리적인 방안을 제안해 본다면 수평증축 1/10 정도 가능하게 하고 나머지는 일반분양 할 수 있도록 유통성을 주는 방안을 강구해 볼 필요가 있습니다.

둘째, 증축비율 기준도 보완해 단지여건에 부합하는 주차비율에 권한에 대해 검토도 생각해 봐야 할 것입니다.

셋째, 지자체의 경우 리모델링을 건축위원회에서 심의하고 처리하고 있는 경우 상당수입니다. 이럴 경우 일반 신축규정을 적용하고 있습니다. 이 부분 역시 말끔히 정리해야 합니다.

▲조한권 - 학계에서의 연구가 단지 연구로서 끝나면 안되고 제도화 시키도록 하는데 앞장서겠습니다.

-사회 - 선진국의 리모델링 산업과 정책에 대해 논의해 보겠습니다.

▲정광량 - 영국의 경우 건물 수명은 현재 최고 141년입니다. 이것은 리모델링이 활성화됐기 때문에 가능한 것입니다. 건물 수명이 우리나라보다 4~5배 높다는 것은 리모델링 산업이 발달했다는 것을 보여주는 것입니다.

우리나라도 선진국으로 가기 위해 리모델링 산업 발전을 위해 국가가 적극 기술 개발 등에 나서야 합니다.

▲유동규 - 북유럽은 리모델링이 전체 건설시장의 60% 정도, 유럽 전체로 따지면 50% 정도 되는 것으로 분석되고 있습니다.

우리나라가 산업화 급속화로 핵가족화 되면서 주택 공급이 크게 필요한 실정입니다. 이에 비해 산업화가 끝난 선진국은 주택 공급을 늘리지 않는 대신 리모델링을 유도하는 방향으로 법을 개선해 운영하고 있습니다. 즉 주택 관리 정책을 리모델링으로 하고 있는 것입니다.

우리나라도 선진국으로 진입하면서 전체 가구수 대비 1/2정도가 아파트고 이런 상황에서 그린벨트를 훼손하면서까지 주택을 짓을 것인가에 대해 심각하게 고민해야 합니다.  선진국형 관련 정책, 기준 등이 도입돼야 할 것입니다.

특히 국민들이 재건축, 재개발과 리모델링을 직접 선택할 수 있도록 해야 하며, 현실에 맞는 성능개선이 되도록 보완돼야 합니다.

▲전재열 - 선진국의 경우 유지관리단계에 투입되는 비용은 건설 총비용에 40%를 차지하는 반면 우리나라는 17% 정도입니다. 유지관리를 포함해 리모델링으로 갈 수밖에 없는 추세입니다.

일본의 경우 주택을 신축할 때 그에 맞는 기준을 만들어 적용합니다. 건물에 대한 라이프사이클 데이터를 확보하는 하나의 방편입니다. 하지만 우리나라는 이런 것을 구축할 수 있는 시스템이 없습니다. 기술적으로 리모델링을 쉽게 하는 방법을 도입해야 합니다.

▲김문기 - 현재 좌담회에서 논의하고 있는 것은 지난 5~6년 동안 다 얘기됐던 것에 불과합니다.

전재열 교수님께서 말씀했듯이 지금 시점에서 리모델링 개념에 대한 정의를 다시 정립해야 합니다.

이제는 기술적인 것도 중요하지만 현 정부에서 리모델링에 대한 발상의 전환에 대해 고민해야 할 것입니다.

리모델링산업이 제2의 재건축 산업이 될 수 있을 정도가 되려면 정부 차원에서 특별위원회를 구성해 특별법 도입 등 정책 발굴에 적극 나서야 합니다.

▲강석우 - 리모델링하면 개축하는 것으로 생각하는 게 사실입니다. 결론부터 얘기한다면 리모델링은 후진국에 없는 신성장 산업입니다. 선진국에서 하는 건설 산업의 한 형태로 미국, 유럽, 캐나다 등에서 30% 이상 건설 비율을 차지하고 있습니다. 

우리 건설산업도 선진국형으로 가기 위해 무엇보다 리모델링 활성화 방안을 적극 도입해야 합니다.

리모델링 전문가는 아니지만 건설의 전반적인 산업관리 전문가로 얘기를 한다면 CM을 처음부터 도입해서 적용하는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다. 현재 단순한 건설형태로 수익을 낼 수가 없는 상황입니다. 

금감원 자료에 따르면 지난해 5대 건설사 실적의 경우  매출은 엄청 늘었지만 영업이익은 다 감소했습니다. 앞으로 단순한 건설형태를 가지고는 시공사 역시 수익을 창출할 수 없다는 것을 보여주는 것입니다.

건설사가 CM at Risk 등 계약방식을 달리해서 조합, 건축주에 이익을 주는 방법을 도입할 경우 현재보다 많은 수익을 얻을 수 있을 것으로 생각합니다.

또한 공동주택의 경우 CM은 조합측 건설본부의 역할을 할 수 있을 것이며, CM 기술 노하우를 적용해서 시공사 설계사를 효율적으로 운영할 수 있을 것으로 기대됩니다. 이럴 경우 조합원들도 전문가들을 구축할 수 있어 사업을 더 빨리 진행할 수 있을 것입니다.

▲전재열 - 재건축, 재개발, 리모델링은 사업체제가 굉장히 복잡합니다. 일반정비업체가 대부분 맡아서 추진하고 있는데 이것은 잘못된 방식이라 생각됩니다. 정비사업관리에 의해 운영하고 하는 사업과 CM을 도입해서 경제성 프로세스를 체계화하는 것은 차이가 있습니다.

즉 CM은 경제성, 기술적 설계단계 검토를 체계적으로 관리할 수 있다는 장점을 갖고 있습니다. 통합적으로 관리하고 평가하기 위해 CM 도입을 검토해 볼 필요가 있습니다.

▲유동규 - 전국적으로 활동하고 있는 리모델링연합회를 하나의 전국연합회를 결성하기 위한 준비단계입니다. 조만간 결성될 것입니다.

현재 연합회에서 리모델링사업을 재건축, 재개발처럼 혼탁하게 하지 않기 위해 사업 초기부터 공공관리자제도 또는 CM도입을 적극 검토하고 있습니다.

하지만 CM을 적용할 경우 초기에 필요한 정보제공, 행정업체 따로 선정해야 문제 등이 발생하는 어려운 점이 있습니다. 

CM을 리모델링 산업에 도입하기 위해 CM업체가 행정절차를 포함한 모든 절차를 원스톱으로 할 수 있는 방안 구축이 우선돼야 합니다.

이를 통해 CM을 도입하게 되면 공사비 검증, 공사 전반적인 것에 대한 철저한 감리가 가능해 리모델링 산업에 긍정적으로 작용할 것으로 생각됩니다.

한편 리모델링 산업 활성화를 위한 방안으로 신혼부부를 포함한 대부분 저소득층이 쉽게 넓은 평형대 주택으로 갈 수 있도록 하는 게 필요합니다.

즉 10평대에 살고 있지만 리모델링 비용만 있으면  넓은 평형대로 갈수 있는 꿈을 가질 수 있도록 하자는 것입니다.

특히 주택법 30% 증축 규정의 일률적 적용으로 인해 10평인 경우 3평 증축이 가능한 반면 70평인 경우 21평 증축 가능 등 부익부 빈익빈의 문제 해결을 위해 소형 평형대 리모델링 추진 시 각종 인센티브 부여 등이 필요합니다.

이를 통해 리모델링이 국민주택 주거안정에 크게 도움이 될 것이고, 저소득층 주거안정에도 큰 역할을 할 수 있을 것으로 생각됩니다.

▲정광량 - 설계 문제와 관련해 신축에 비해 리모델링은 공사비를 정확히 알 수 없다는데 있습니다.

리모델링의 경우 마감부분에 대해 일정 부분 정확히 파악할 수 있지만 골조부분은 알 수 있는 방법이 없습니다. 이는 투명성의 문제이고, 신축 건물과 같은 설계비를 리모델링에 적용해서는 안될 것입니다. 이것을 해결할 수 있는 방안이 있어야 합니다.

구조설계, 감리를 책임질 수 있는 시스템을 도입해야 합니다.

▲김문기 - 주민들의 부담을 줄이는 게 관건입니다. 업계와 조합원들이 정부의 녹색성장 정책에 발맞쳐 대안을 만들어서 제시하는 것도 하나의 좋은 방법입니다.

▲강석우 - 앞으로 신축하는 건물에 대해 CO2 배출 비용을 부담시킬 것으로 예상되고 있습니다.

실제 한 조사자료에 따르면 한 건설사 아파트 1개 동을 신축할 경우 콘크리트 양은 6,742㎥였고, CO2 총배출량은 1,130톤에 달했습니다. 이를 레미콘 생산할 때 비용으로 환산할 경우 3억8,000만원으로 나타났습니다. 즉 향후 탄소세가 건설산업 전반을 좌지우지 할 만큼 영향력을 미칠 것입니다.

이로 인해 이명박 정부가 강조하고 있는 녹색성장에 가장 부합하는 리모델링 산업이 활성화될 것으로 기대됩니다.

-사회 - 리모델링 산업 육성을 위한 방안은 무엇인지 부탁합니다.

▲전재열 - 리모델링은 단위빌딩에 적용하는 것으로 생각하는 경향이 있는 것 같습니다. 하지만 대부분 건물은 단지로 구성돼 있습니다. 이에 맞는 리모델링을 할 수 있도록 법과 제도가 유연하게 적용돼야 합니다.

또한 재건축과 리모델링에 대한 상세한 비교, 대상이 되는 건물의 품질 기준에 대해서도 고려해야 할 것입니다.
 
▲정광량 - 안전을 확인할 수 있는 시스템을 시급히 구축해야 할 것이며, BIM을 도입ㆍ제도화해 리모델링 사업을 투명하게 진행할 수 있도록 해야 합니다. 

▲김문기 - 리모델링과 재건축이란 용어에 얽매이지 않았으면 합니다. 또한 리모델링 사업을 할 경우 일정 부분 일반분양을 할 수 있도록 하는 방안 역시 필요합니다.

▲유동규 - 리모델링 산업 활성화를 위해 무엇보다 흑백논리로 접근하지 말아야 할 것입니다.

▲조한권 - 전문성을 가진 공무원들과 함께 특별법 등 선진화된 제도 구축에 앞장서도록 하겠습니다.

▲강석우 - 리모델링은 새로운 신규 건설 수요를 창출하는 미래지향적 건설산업 발전의 대안이 될 수 있을 것이라 생각합니다.